한강 조망 '알짜 입지'…한남3구역 시공사 선정 앞두고 '과열 양상'

총 사업비가 1조8000억원을 웃도는 서울 용산구 한남3구역 재개발 조합이 시공사 선정에 나섰다. 국내 재개발사업 사상 최대 규모인 까닭에 대형 건설업체들이 앞다퉈 수주전에 적극적으로 뛰어들고 있다. 시공사 입찰 공고가 나기 전부터 수백 명에 달하는 홍보요원을 투입하는 등 수주 열기가 과열되는 양상이다. 여기에 공동 도급(컨소시엄) 허용 여부를 두고 조합이 공식적인 발표를 미루면서 한남3구역 수주전이 과열을 넘어 혼탁 양상으로 치닫고 있다는 지적이 나온다.한남뉴타운 수주전 개막26일 정비업계에 따르면 한남3구역 조합은 다음달 2일 시공사 선정을 위한 현장설명회를 연다. 입찰보증금 1500억원 중 25억원을 현금 납부한 업체만 현장설명회에 참여할 수 있다. 현장설명회에 참가한 업체만 오는 10월로 예정된 시공사 입찰에 참여할 수 있다.예정 공사비는 1조8880억원 수준이다. 조합은 3.3㎡(평)당 공사비를 595만원으로 책정했다. 국내 재개발사업 역사상 공사비가 가장 높다. 최근 시공사 선정에 나섰던 서울 은평구 갈현1구역, 구로구 고척4구역 등은 공사비를 400만원 초반대로 책정했다.한남동 686 일원 38만여㎡가 정비사업 대상이다. 노후 빌라 등을 헐고 197개 동, 총 5816가구(임대 876가구)의 아파트를 짓는다. 한남뉴타운 내 4개 구역 중 사업 속도가 가장 빠르다. 사업지 주변에 유엔빌리지, 한남더힐, 나인원한남 등 고급 주거단지가 형성돼 있다. 용산민족공원 조성, 용산국제업무지구 개발 등 주변 개발 호재도 풍부하다.사전 불법 선거운동 만연사업 규모가 역대 최대급인 만큼 건설업체의 수주 경쟁도 치열하다. 공식 시공사 선정 절차가 시작되기도 전에 대형 건설업체들이 앞다퉈 홍보요원을 현장에 투입해 홍보활동을 벌여왔다. 현대건설, GS건설, 대림산업, 대우건설 등 대형 건설업체들이 한남3구역에 투입한 홍보인원만 300~400명에 이르는 것으로 알려졌다. 조합원을 대상으로 기존 시공 단지 투어를 하거나 식사를 제공하는 등 홍보활동을 활발히 하고 있다는 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다. 정비사업 시공사 선정 과정에서 이 같은 사전 홍보 행위는 모두 불법이다. 도시 및 주거환경정비법은 조합원을 상대로 개별적으로 접촉해 홍보하거나 홍보책자를 돌리는 것을 금지하고 있다. 인터넷으로 홍보하는 것도 불법이다. 입찰에 참여할 건설회사가 결정된 뒤 합동홍보설명회를 하거나 지정된 공간에서만 홍보할 수 있다.정비업계 관계자는 “홍보 요원 숫자가 승패를 가른다”며 “‘친분 쌓기’ 정도나 가능한 상황임을 감안하면 투입된 인원이 상당히 많다”고 말했다. 또 다른 정비업계 관계자는 “3구역을 수주하면 나머지 2, 4, 5구역 수주전에서도 유리한 위치를 선점할 수 있다 보니 수주전이 과열되고 있다”고 설명했다.컨소시엄 허용 여부 논란시공사 선정 공고가 나오면서 사업지 안팎의 혼란이 가중되고 있다. 입찰 공고문에 도급 방식에 관한 내용이 명확히 기재되지 않으면서다.한남3구역의 대다수 조합원은 1개 업체만 시공하는 단독 입찰 방식을 원하는 것으로 알려졌다. 하지만 조합이 여러 업체가 공구를 나눠 시공하는 컨소시엄 방식에 대한 가부를 입찰 공고문에 명시하지 않으면서 도급 방식을 놓고 조합원들의 반발이 거세지고 있다. 한남동 A공인 관계자는 “조합원 70% 이상은 빠른 사업 추진을 위해 단독 입찰 방식을 원하고 있다”며 “컨소시엄에 반대하는 글이 인터넷 카페에 지속적으로 올라오고 있다”고 전했다.또 다른 조합원은 “건설사들이 경쟁을 피하기 위해 컨소시엄 구성을 통해 담합하려는 움직임을 보이고 있다”며 “컨소시엄 단지의 품질이 단일 시공 단지의 품질에 비해 현저히 떨어지는 게 일반적인 만큼 컨소시엄 구성을 허용할 수 없다”고 주장했다.조합원 항의가 거세지자 조합은 컨소시엄 구성을 불허하는 쪽으로 가닥을 잡는 분위기다. 조합 관계자는 “컨소시엄 불가 조항을 입찰공고문에 명기하는 것이 문제가 없다는 국토교통부 답변이 오길 기다리고 있다”며 “시공사 입찰 전에 컨소시엄을 불허하는 내용이 담긴 입찰공고문을 다시 공고할 수 있을 것”이라고 밝혔다.이 같은 조합 움직임으로 건설사 간 희비가 엇갈리고 있다. 비교적 일찍 사업지에서 홍보활동을 벌여온 대림산업은 단독입찰 방식을 선호하고 있다. 반면 후발 주자인 현대건설, GS건설 등은 컨소시엄 구성도 검토했던 것으로 알려졌다.민경진/이유정 기자 min@hankyung.com

한남3구역 1조9000억 재개발 시공사 선정 공고…수주전 막 올랐다

역대 최대 재개발사업 …현대·대림·GS·대우 등 4개사 입찰 참여 의향역대 재개발 최대어로 꼽히는 용산구 한남뉴타운 3구역이 시공사 선정 절차에 돌입했다.26일 정비업계에 따르면 한남 제3재정비촉진구역 주택재개발 정비사업 조합은 24일 시공사 선정을 위한 입찰공고를 내고 내달 2일 조합 사무실에서 현장 설명회를 연다.이후 오는 10월 18일 오후 2시까지 입찰서를 접수한다.입찰을 희망하는 건설사는 입찰보증금 1천500억원 가운데 25억원을 현장설명회 전까지 현금으로 납부하고, 입찰제안서 마감 전까지 775억원의 현금과 700억원의 이행보증보험증권(보증기간 90일 이상)을 내야 한다.공사 예정 가격은 1조8천880억원으로 3.3㎡당 595만원(부가가치세 제외)이다.이는 역대 재개발 사업 중 가장 큰 사업 규모다.현재 현대건설, 대림산업, GS건설, 대우건설 등 4개사가 한남뉴타운 3구역 시공권을 따기 위해 물밑에서 치열한 수주전을 벌이고 있다.GS건설 관계자는 "한남3구역 시공사 선정을 위한 입찰에 적극적인 참여를 검토하고 있다"면서 "현장 설명회에서부터 입찰 마감일까지 충분한 준비를 통해 한남3구역에 GS건설만의 최고 명품단지를 제안할 수 있도록 노력할 것"이라고 말했다.시공능력평가 1위인 삼성물산은 현재로서는 이번 수주전에 참여하지 않을 가능성이 크다.삼성물산 관계자는 "현장설명회 전까지는 사업참여를 놓고 계속 검토할 것"이라면서도 "현재 상황에서는 참여하지 않을 가능성이 크다"고 전했다.한남3구역은 한남동 686번지 일대 지하 6층∼지상 22층, 197개 동, 5천816가구(임대 876가구 포함)와 근린생활시설을 조성하는 재개발 사업으로, 건축 연면적이 104만8천998㎡에 달한다.북측으로 이태원로와 연결되고 지하철 6호선 이태원역과도 가깝다.남측으로는 서빙고로, 강변북로, 중앙선 한남역과 이어진다.2003년 뉴타운 지정 이후 2009년 정비구역 지정, 2012년 조합설립인가, 2017년 서울시 건축심의 통과, 지난 3월 말 사업시행인가를 받았다.조합은 2024년 입주를 목표로 올해 시공자를 선정해 조합원 분양 등의 절차에 들어간다는 계획이다.문제는 이 구역에 있는 한남로얄팰리스 아파트 소유주 일부가 재개발 사업에 반대해 한남3구역에서 제외해 달라며 서울시를 상대로 제기한 행정소송이다.1심에서 서울시는 패소했고, 내달 2심 재판 결과가 나온다.2심에서도 패소하면 연내 시공사 선정이 불투명해질 수 있다./연합뉴스

[집코노미] 명품단지 '딜레마' 빠진 한남3구역…사업 1~2년 지연되나

총 사업비 3조원 규모인 서울 한남뉴타운3구역의 사업 진행이 더 늦어질 가능성이 대두되고 있다. 조합에서 사업시행계획 변경 검토에 들어가서다. 지난 3월 인가를 받은 지 3개월 만이다. 단지 명품화를 위한 설계 변경이 불가피하다는 게 조합 입장이다. 이 과정에서 짧게는 1~2년가량 사업이 더 지연될 가능성이 높아 벌써부터 조합원들 의견이 갈리고 있다.◆“1~2년 더 지연될 수도”12일 정비업계에 따르면 한남3구역 조합이 최근 조합원을 대상으로 설문조사를 시작했다. 사업 지연을 감수할 의사가 있는지 묻는 게 주요 내용이다. 조합이 사업시행계획 변경을 검토하고 있어서다. 통상 다시 인가를 받는 과정에선 재개발이 1~2년가량 지체된다. 이번 설문은 사업이 지연되더라도 고급화를 진행할지, 고급화보단 빠른 사업 추진을 원하는지 조합원들의 의견을 묻는 절차다.조합이 먼저 나서 사업 지연 가능성을 언급하는 건 이례적인 일이다. 어렵사리 얻은 사업시행계획인가를 다시 받으려는 건 현재 계획으론 명품 아파트 단지 조성이 어렵다고 봐서다. 높은 건폐율에 대한 지적이 조합 안팎에서 끊이지 않고 있다. 건폐율이란 건축물 바닥면적을 전체 부지 면적으로 나눈 비율이다. 건폐율이 높다는 건 건축물이 빽빽하게 들어섰다는 의미다. 한남3구역의 건폐율은 42%다. 수도권 신축 아파트가 20% 안팎인 점과 비교하면 두 배 이상 높은 수준이다.이 때문에 조합은 설문을 통해 건폐율 하향 등을 담은 대략적인 사업시행계획 변경안을 제시했다. 핵심은 층수를 높이는 대신 197개 동으로 계획된 건물 수를 줄여 동(棟) 간격을 넓히는 것이다. 이 경우 건폐율이 내려간다. 이 밖에도 한남뉴타운 한복판인 보광로변 상가를 확충하고 구역 내 한강 조망 가구수를 늘리는 내용이 포함됐다. 고급화를 위해 중소형 면적대 중심인 테라스 하우스를 대형 면적대에 적용하는 안도 검토된다.재개발·재건축 단지들의 경우 통상 시공사를 선정한 뒤 기본설계를 바꿔 건설사의 대안설계를 적용한다. 하지만 대안설계는 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 정한 ‘경미한 변경’ 안에서만 가능하다. 한 대형 건설사 정비사업팀 관계자는 “통상 사업 지체를 최소화 하기 위해 입찰 시점부터 경미한 변경의 틀 안에서 대안설계를 제시한다”고 설명했다.하지만 한남3구역처럼 건축물의 숫자나 층수를 바꾸는 경우 경미한 변경 범위를 벗어난다. 이 때문에 사업시행계획인가를 아예 다시 받아야 한다. 오는 21일 설문이 마감되면 변경인가 추진 여부에 대한 대략적인 윤곽이 나온다. 고급화로 주민 의견이 모아질 경우 이주와 철거가 진행되는 동안 사업시행계획변경인가 신청이 진행될 전망이다. 다만 한남3구역조합 관계자는 “변경인가 추진과 관련한 구체적 내용은 확인해 줄 수 없다”고 선을 그었다.◆“명품 단지” vs “희망고문”설문지를 받은 조합원들 사이에선 갑론을박이 벌어지는 중이다. 조합원 A씨는 “현재 계획으론 명품 단지를 만들 수 없다”며 “사업이 다소 지연되더라도 그동안 덮어뒀던 문제점을 개선해 나가는 게 모두에게 이익”이라고 주장했다.반대 논리도 만만찮다. 20년 가까이 걸린 사업을 더 지체할 이유가 없어서다. 한남3구역이 지난 3월 사업시행계획인가를 받은 건 2003년 재정비촉진지구(뉴타운) 지정 16년 만의 일이다. 조합원 B씨는 “가이드라인 변경 등 서울시의 모든 요구를 수용했는데도 기본계획 변경부터 사업시행계획인가까지 3년이 걸렸다”며 “변경을 추진하다 서울시가 또 제동을 건다면 앞으로 얼마나 더 걸릴지 알 수 없다”고 말했다.최악의 시나리오는 사업시행계획변경이 인가되지 않아 사업이 멈춰서는 것이다. 변경 시도 자체가 무리수라는 주장이 나오는 이유다. 이주와 철거를 끝낸 뒤에도 다시 인가를 받지 못하면 착공과 분양을 접고 마냥 기다릴 수밖에 없다. 이 기간 동안 조합원의 이주비 등 각종 대출 이자가 쌓인다. 모두 조합원의 분담금으로 돌아오는 돈이다. 조합은 정상 사업기간 동안의 시공사 대여금 이자(1377억원·4년 가정)와 이주비 이자(2232억원·5년 가정)만 해도 3600억원가량이 들 것으로 추정하고 있다.사업시행계획변경이 결정되면 2024년 목표였던 입주 시점은 뒤로 밀릴 가능성이 높다. 조합은 한남동 일대 약 38만㎡ 땅에 새 아파트 5816가구를 지을 계획이다. 공사비만 1조8700억원, 총 사업비는 2조9800억원에 달해 ‘재개발 최대어’라는 평가를 받는다. 시공사 선정은 오는 11월로 예정됐다.전형진 기자 withmold@hankyung.com