지난 6일 부동산 대책 두 개가 동시에 발표됐다. 지난 19번의 대책에 이은 총 21번째 대책까지 나온 것이다. 이번 대책의 핵심은 부동산법인 규제와 전매제한이다. 정부에서 시장의 특이한 움직임이 바로 두 분야에서 나타나고 있는 것으로 보고 있기 때문이다.우선 부동산법인부터 살펴보자. 지난 2년여간 부동산 매매·임대업 법인의 설립은 꽤 늘어났다. 합산해 6만5000개에서 8만2000개로 26.2% 증가했다.법인을 통한 거래가 증가하는 지역은 공교롭게도 대부분 수도권 서남지역이다. 특히 상대적으로 가격 상승이 더뎠던 경기 오산과 평택 등의 분위기를 일시에 전환시킨 것은 법인의 역할이 컸다. ‘풍선효과’ 덕을 본 인천 또한 장기 부진을 이겨내고 시장을 주도하고 있다.지난 2개월여간 시장을 주도하고 있는 경기 서남권 분위기는 정부의 부동산 법인 규제 아래에서 어떤 문제가 발생할까. 사실 의문이다. 규제 강화의 핵심은 바로 자금조달계획서 의무화에 있다. 최근 자주 들었던 서울 잠실 ‘리센츠’ 시세보다 높았던 거래 또한 본인이 속한 법인과의 거래였다. ‘이번 규제가 소액 자본금으로 설립해 수도권 투자에 나섰던 법인에 과연 무슨 걸림돌이 될까’하는 의심이 든다. 법인들은 어디까지나 자본금으로 자금 출처를 충분히 설명할 수 있을 것으로 보인다. 법인 거래를 통한 시장 왜곡의 사례로 수도권 서남권을 들었지만 실제 규제 방향은 원래부터 자금조달계획서를 작성해야 했던 수도권 규제지역 주택(3억원 이상)에 초점을 맞춘 것이란 생각이 든다.두 번째 정책은 바로 전매제한이다. 현재 6개월이던 비조정지역 안에서의 전매제한 기간이 소유권 이전등기 시기로 강화된다. 결국 전매가 불가능해지는 상황이 예상된다. 이 같은 규제는 수도권 과밀억제권역·성장관리권역 및 지방광역시(5대)의 민간택지에 건설되는 주택이 대상이다. 그런데 민간택지는 무엇인가. 일반인이 알고 있는 대규모 신축 아파트 분양은 거의 대부분 공공택지다. 이미 작년 8월 12일 공공택지에 공급되는 주택의 전매제한은 최대 10년까지 강화돼 민간택지에도 비슷한 제약이 가해지는 것이다.하지만 이 역시도 ‘주택법 시행령’이 개정돼야 한다. 시장에서는 오는 8월 이후 분양되는 단지부터 적용될 것으로 전망하고 있다. 그 결과 지난 6일 이후 진행되는 청약의 경우 위에서 언급했던 규제지역에서도 상당히 높은 청약 경쟁률이 나타나고 있다. 아직 3개월 가까이 남아 있는 시기 내 공급을 오히려 촉진시키는 것 아닌가 하는 생각이 들 정도다.그렇다면 이번 대책의 진정한 의미는 무엇일까. 국토교통부 의견대로 현재 시장이 안정된 것은 아니라는 점이다. 특히 법인 매수 때 자금조달계획서 작성을 의무화하면서 심리적인 부담을 법인 투자에 부여할 경우, 투자자들은 다시 개인 자격으로 투자에 나설 가능성 또한 존재한다. 이래도 저래도 안 될 바엔 내 명의로 보유하겠다는 고육책이겠지만, 이 같은 경우 우등지와 열등지 중 어떤 선택지를 고르게 될지는 꽤 명확해질 것이다.또 전매제한이 이미 규제가 가득한 서울보다는 수도권과 지방광역시에 추가로 적용될 경우 굳이 지방까지 투자에 나서야 하는가라는 비관론이 생겨날 수 있다. 이번 두 개의 대책은 이미 규제가 가득한 부동산시장에서 투자를 억제하는 것이 아니라 안정돼 있던 서울 시장의 매력을 배가시킬 가능성이 크다.이상우 < 인베이드투자자문 대표 >
‘12·16 부동산대책’의 내용을 담은 종합부동산세법 개정안의 20대 국회 통과가 불투명하다는 관측이 나온다. 야당인 미래통합당이 강하게 반대하고 있어서다.국회 기획재정위원회 더불어민주당 간사인 김정우 의원은 21일 원내대책회의 직후 기자들과 만나 “‘12·16 대책’을 반영한 강화된 종부세법을 이번 임시국회 내에 처리하기로 했다”고 밝혔다. 하지만 김 의원이 이날 통합당 기재위 간사인 추경호 의원에게 연락했지만 일정 조율 등 구체적인 합의점을 찾지 못한 것으로 알려졌다.김 의원이 발의한 종부세법안에는 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자의 종부세율을 지금보다 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자는 0.2~0.8%포인트 인상하는 내용이 담겼다.여야의 종부세 논의가 난항을 겪으면서 이번 20대 국회 내에서 법안 처리가 어려울 것이라는 관측이 나온다. 종부세법 개정안이 이번 임시국회에서 통과하지 못하면 20대 국회 임기가 끝나는 다음달 29일 자동 폐기된다. 정부 계획대로 강화된 종부세법 개정안이 올해 시행되려면 다음달 안에는 입법이 끝나야 한다. 종부세 과세 기준일이 6월 1일이기 때문이다. 개정안이 통과하지 못하면 기존 종부세법에 따라 세금을 매기게 된다. 종부세 인상도 내년으로 미뤄지는 셈이다.여당이 강화된 종부세를 재추진하기 위해서는 21대 국회에서 법안을 처음부터 다시 발의해야 한다. 김 의원은 지도부가 지난 4·15 총선에서 1가구 1주택자에 대한 종부세 완화를 시사한 것과 관련해서는 “야당과 협의 과정에서 합의안을 도출할 계획”이라고 했다.김소현 기자 alpha@hankyung.com
‘2·20 부동산 대책’에 따른 풍선효과가 경기 오산 군포 등 수도권 남부 외곽까지 번지고 있다. 정부가 집값 급등 지역을 따라다니며 내놓는 ‘두더지 잡기식’ 대책이 풍선효과만 부추긴다는 지적이다.12일 한국감정원에 따르면 이번주(3월 9일 기준) 아파트값은 오산 군포 등 수도권 남부 외곽에서 크게 올랐다. 오산시 아파트값은 전주 대비 1.95% 급등했다. 전주(0.98%) 대비 상승폭을 두 배 넘게 키웠다. 오산 아파트값이 1주일 만에 1% 넘게 오른 건 2006년 통계 작성 이래 처음이다.군포는 1.18% 오르며 전주(1.27%)와 같이 1%대 상승률을 유지했다. 지하철 4호선 산본역 주변 재건축 기대가 있는 구축 단지 중심으로 거래가 늘었다. 4호선 별내선 연장 등 교통 호재로 구리 아파트값도 전주 대비 1.3% 상승했다. 안산은 이번주 0.66% 오르며 7주 연속 상승폭을 키웠다. 주간 상승률 1%는 1년 단위로 계산할 때 1년에 52% 오른 수준이다. 그만큼 상승폭이 가팔랐다는 의미다.박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “군포 오산 등은 그동안 장기간 집값 상승률이 낮았던 지역”이라며 “인근 수원 용인 등에서 집값이 급등하면서 ‘키 맞추기’에 들어간 것”이라고 분석했다.‘12·16 대책’ 이후 급등세를 보인 수원은 잠잠해졌다. 이번주 수원 팔달 아파트값은 0.68% 오르며 전주(1.06%) 대비 상승폭이 낮아졌다. 수원 영통도 0.73%에서 0.65% 줄었다. 수원 팔달구와 영통구는 조정지역에 묶이기 직전 주간(2월 10일 기준)에 2.15%, 2.24% 상승률을 기록했다.6주 연속 상승폭을 키우던 인천도 이번주 들어 0.42%에서 0.38%로 상승폭을 낮췄다. 연수구(0.82%→0.77%), 서구(0.58%→0.38%) 등에서 상승폭이 축소됐다. 반면 수용성 중 한 곳인 용인은 정부 규제에도 상승폭을 확대했다. 수지가 0.59%에서 0.61%, 기흥이 0.68%에서 0.79%로 올랐다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “경기 남부권에 쌓여 있던 입주물량이 해소되면서 투자자가 모인 것으로 보인다”며 “다만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 거시경제가 좋지 않은 만큼 상승세가 단기간에 꺼질 가능성이 높다”고 지적했다.지난주 0.01% 상승한 서울 아파트값은 이번주 0.02% 상승했다. 노원(0.09%), 도봉(0.08%), 강북(0.09%) 등에 있는 9억원 미만 대단지 위주로 소폭 올랐다. 강남(-0.06%), 서초(-0.06%), 송파(-0.06%) 등은 하락세를 유지했다. 지방에서는 코로나19 확진자가 대거 발생한 대구가 24주 만에 하락 전환했다. 이번주 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.04% 오르며 전주 상승세를 유지했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
