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부동산 애널리스트가 투자 1순위 지역을 직접 짚어준다!

최근 부동산 시장은 온탕과 냉탕을 오가는 듯한 분위기였다. 1월부터 3월까지는 당장 집을 사지 않으면 안 될 것 같은 기세로 집값이 맹렬히 오르더니, 4월부터는 언제 그랬냐는 듯 거래량이 급감하면서 순식간에 분위기가 냉각됐다. 이러한 분위기 속에서 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 이들이라면 집을 사야 할지 말아야 할지 혼란스러울 것이다.

《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》의 저자 채상욱 애널리스트는 어떠한 위기에도 절대 떨어지지 않을 투자 1순위 지역을 직접 추천한다. 또 입지, 대단지, 학군 위주의 단순한 부동산 투자론을 뛰어넘어 부동산 투자의 핵심 원리를 설명한다. 이 책을 읽고 나면 서울, 1ㆍ2기 신도시, 지방 주요 도시 등 어느 지역에서든 투자해야 할 대상이 눈앞에 바로 그려질 것이다.

ㆍ 서울 재건축ㆍ재개발 투자의 미래
ㆍ 이미 비싼 강남 아파트의 가격이 더 오를 수밖에 없는 이유
ㆍ 넓어도 너무 넓은 경기도, 1ㆍ2기 신도시 투자의 기준
ㆍ 지방 부동산 시장의 미래와 투자할 만한 지역
ㆍ 소형 아파트가 대세인 상황에서 대형 아파트의 투자 가치
ㆍ 아직 저평가된 지역과 돈 되는 호재

입지, 학군, 대단지 아파트 투자를 뛰어넘어 부동산 투자의 핵심 원리를 파악하라
사기만 하면 오르는 지역이 한눈에 보인다!

뜨거웠던 부동산 시장이 다소 냉각되면서 기다렸다는 듯이 아파트 입주 물량 증가, 전세가 하락, 금리 상승 등을 근거로 다시 위기론이 등장했다. 그래서 최근에 내 집 마련이나 부동산 투자에 대한 고민을 시작한 이들이라면 머릿속이 복잡할 것이다.
하지만 우리나라의 집값은 1986년부터 2018년까지 32년간 단 두 번, 1998년의 IMF 위기와 2008년의 글로벌 금융위기를 제외하고는 계속 상승해왔다. 다양한 근거를 가진 위기론이 끊임없이 쏟아짐에도 집값이 오르는 데는 이유가 있는 것이다.
부동산 전문가들의 전문가로 잘 알려진 채상욱 애널리스트는 《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》을 통해 우리나라 집값이 계속해서 오를 수밖에 없는 이유와 앞으로 추가 상승의 가능성이 높은 지역을 직접 짚어준다. 이 책을 읽고 나면 부동산 시장의 흐름에 대해 자연스럽게 이해하면서, 사기만 하면 오르는 지역을 직접 선택할 수 있을 것이다.

제2의 강남이 될 지역은 어디일까?

분양 초기에 미분양이 속출했던 마곡의 아파트는 최근 매매가 10억 원을 바라보고 있다. 첫 분양에 대한 확신이 없어 분양가를 보수적으로 책정했던 신길뉴타운은, 최근 일반 분양에서 최고 경쟁률 106대 1을 기록했다. 몇 해 전만 해도 강북의 대장 지역이 될 거라고 예상하기 어려웠던 마포는 최근 ‘마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동)’이라는 신조어까지 만들며 강북 시세 상승을 견인하고 있다. 부정적인 이미지로 선호 지역이라 말하기 어려웠던 청량리의 급등 또한 예측할 수 없었던 일이다. 신축 아파트의 초강세 현상은 어떻게 설명할 수 있을까. 오랫동안 주춤하던 분당의 집값이 최근 엄청나게 오른 것은 그저 우연일 뿐일까.
채상욱 애널리스트는 서울과 지방을 막론하고 오르는 부동산에는 공통점이 있다고 말하면서, 그 근거를 명확하게 소개한다. 이를 바탕으로 서울은 물론 1ㆍ2기 신도시, 지방 주요 도시들의 투자 가치를 분석하고 미래를 전망하면서, 앞으로 제2의 강남이 될 만한 지역을 추천한다.

서울, 1ㆍ2기 신도시, 지방 주요 도시…
지역이 달라도 부동산 투자의 기준은 같다

《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》에서는 다음의 세 가지 아이디어를 중심으로 부동산 투자 추천 지역을 제시한다.
첫 번째, 서울 세력권과 각 도시의 세력권에 대해 소개한다. ‘서울 세력권’이란 단순히 ‘수도권’이라는 행정구역이 아닌 실제로 사람들이 모여서 도시생활을 하는 범위를 말한다. 세력권이 클수록 부동산 투자 가치가 높고, 그러므로 투자 1순위는 당연히 서울 세력권 내여야 한다. 수도권과 지방 또한 세력권의 크기로 투자 가치를 판단할 수 있다.
두 번째, 세력권 안에서 어느 지역의 투자 가치가 높은지 설명한다. 이를 위해 도시를 개발단계의 측면에서 세 개의 지역 즉, 원도심―택지개발지역―자급자족도시의 도심으로 분류했다. 안타깝게도 많은 도시가 자급자족도시가 되지 못한 채 베드타운화 돼버렸는데, 왜 그런 일이 생겨왔고 앞으로 그런 일이 벌어지지 않기 위해 각 지역이 어떤 노력을 하고 있는지에 대해 썼다. 결국 투자는 자급자족도시의 도심에 하는 게 가장 좋은데, 그 지역들이 어디인지도 소개했다.
세 번째, 개별 아파트 분석을 통해서 투자 가치를 분석했다. 예를 들어 신축 아파트와 구축 아파트 중 어떤 아파트가 투자 가치가 있는지 설명했다. 또 특정 연식에 준공된 아파트가 상대적으로 저평가됐다는 점을 말하며, 2005~2006년 전후와 2010년에 생긴 아파트 시장의 변화에 대해 언급했다.
이외에도 현 정부가 지향하는 부동산 정책의 방향성에 대해 설명하면서, 해당 정책이 장기화됐을 때 생길 부동산 시장의 변화와 30평대 아파트를 중심으로 시장이 재편될 가능성에 대해 소개했다.
절대 손해 보지 않는 집을 마련하고 싶은 사람, 이제 막 여유 자금이 생겨 부동산 투자를 시작하는 사람, 노후를 위해 더 나은 투자를 고려하는 이들 모두에게 이 책은 사기만 하면 오르는 투자 1순위 지역을 알려줄 것이다.

[책속으로 추가]

서초구나 강남구와 같이 주거 환경이 좋은 지역에서도 당연히 가구들은 전출입한다. 2014년 11월부터 2017년 11월까지의 약 3년 동안 서초구에서 순전출한 세대는 총 5,508세대로, 그중 1,354세대가 성남시로 거주지를 옮겼다. 그다음은 1,292세대가 용인시로, 1,070세대가 송파구로 옮겨갔다. (…) 여기서 순전출은 단순히 이사일 수도 있고, 재건축사업으로 인해 어쩔 수 없이 거주지를 옮긴 것일 수도 있다. 그러나 거주지를 옮기는 행태와 장소에 대해서는 고민해볼 여지가 있다.
나는 오래전부터 강남의 아파트들이 활발하게 재건축하기 시작하면 성남시가 가장 큰 수혜를 볼 것으로 전망해왔다. 그렇게 생각한 이유는 간단했다.
한국에는 두 가지의 구매력 계층이 존재하는데, 첫 번째는 자가 구매력이고, 두 번째는 전세 구매력이다. 그런데 이 자가와 전세의 구매력 격차가 가장 큰 지역이 바로 서울, 그중에서도 강남구와 서초구다.
먼저 강남의 전세가는 (신축이 아니라면) 사실상 6~8억 원대가 대부분이다(전용면적 85㎡ 기준). (…) 따라서 이 지역에 전세로 살다가, 살던 아파트를 매매한다는 것은 상당히 부담스러운 일이다.
그래서 전세가와 매매가의 차이가 극심한 지역의 아파트들이 재건축을 시작하면, 그때는 해당 지역에 살고 있던 가구가 대거 이동하게 된다. 첫 번째로는 자가로 거주하던 이들이 종전의 주택을 매도하고 신축 아파트로 이동한다. 두 번째로는 전세로 거주하던 이들이 다른 아파트로 이동한다.
강남권 아파트에 자가로 살던 사람들은 어느 지역으로든 갈 수 있으니 굳이 설명할 필요는 없을 것 같다. 그런데 서초에서 6~8억 원대의 전세를 살던 사람들은 같은 지역의 전세를 다시 구하거나 그 가격의 아파트를 매매할 수 있는 곳으로 옮길 가능성이 높다. 이 점을 고려하면 이주 가능성이 가장 높은 지역은 당연히 성남시 분당이다. 왜냐하면 교육ㆍ상업ㆍ업무 기능이 집중된 고속터미널이 있으면서 강남 일대로의 접근성이 좋기 때문이다. 즉, 살던 대로 살 수 있는 지역이다. 이런 맥락에서 신분당선을 이용할 수 있는 용인의 광교와 성동구, 동작구가 고려 대상이 될 것이다.
_‘강남이 재건축하면 왜 분당 집값이 오를까?’ 중에서(본문 166~168쪽)

프롤로그. 제2의 강남이 될 지역을 찾아라

1장. 무조건 서울 세력권에 투자하라
1. 서울의 세력 범위는 더 넓어지고 있다
- 인구 절반이 수도권에 사는 이상한 나라
- 서울 부동산의 영향을 많이 받는 수도권 지역은 따로 있다?
2. 입지가 좋은 지역이란?
- 다양한 사람이 몰려들수록 부동산 가격이 높다
- 수도권 부동산 가격을 결정하는 기준
[TIP] 저 많은 집들은 누가 다 살까?

2장. 강남을 알아야 오르는 부동산이 보인다
1. 서울 최초의 계획 도시 ‘강남’
- 강남이 비쌀 수밖에 없는 이유
2. 베드타운이 많아도 너무 많다
3. 직주근접이 대세일 수밖에 없는 이유
[TIP] 집을 팔면 바보인 세상이 왔다

3장. 자급자족형 신도시에 투자하라
1. 판교: 경기도 자급자족도시의 롤모델
- 강남을 대체하는 업무밀집지역의 잠재력
2. 광교: 집이 적을수록 집의 가치가 오른다
- 투자자라면 관심을 가져야 할 지역
3. 마곡: 일자리가 많으면 없던 수요도 생긴다
- 투자자라면 관심을 가져야 할 지역
4. 과천: 모든 기능이 갖춰진 도시의 가치
- 투자자라면 관심을 가져야 할 지역
5. 세종시: 강남의 개발 과정을 그대로 재현한 도시
- 투자자라면 관심을 가져야 할 지역

4장. 도시의 발전 과정을 알면 투자 전략이 보인다
1. 오르는 부동산의 공통점
- 도시개발 단계별 투자 전략
2. 수원시 투자 아이디어
- 수원시의 발전 과정
- 투자 아이디어: 원도심-영통-광교
3. 고양시 투자 아이디어
- 고양시의 발전 과정
- 투자 아이디어: 원도심-일산동ㆍ서구-킨텍스ㆍ대곡
4. 대전시 투자 아이디어
- 대전시의 발전 과정
- 투자 아이디어: 원도심-둔산신도시-도안신도시
5. 성남시 투자 아이디어
- 성남시의 발전 과정
- 투자 아이디어: 구성남-분당-판교
[TIP] 지방 부동산 시장의 미래

5장. 절대 실패하지 않는 흥행 보증 수표, 강북 재개발
1. 서울의 뉴타운이 무조건 성공하는 이유
- 신길뉴타운의 성공적인 분양이 알려주는 것
- 첫 분양이 기회다
- 서울 재개발사업의 미래
2. 개발 호재가 무궁무진한 청량리뉴타운
- 전농ㆍ답십리뉴타운
- 장위뉴타운
- 이문ㆍ휘경뉴타운
3. 강북 최고의 몸값을 자랑하는 마포와 서대문
- 아현뉴타운
- 돈의문뉴타운
- 북아현뉴타운
4. 언제나 투자 매력이 넘치는 목동과 신정뉴타운
- 신정뉴타운
[TIP] 통일이 되면 서울의 집값은 오를까, 내릴까?

6장. 강남 재건축 아파트가 무조건 투자 1순위인 이유
1. 모든 것이 갖춰진 도시, 강남
- 강남 재건축 아파트가 비싼 이유
- 이미 비싼데 더 오를까?
2. 재건축 아파트의 투자 리스크
- 현금 청산의 가능성
- 5년 이내 재당첨 금지 조항 강화
3. 2018년 이후 재건축 아파트 투자 전략
[TIP] 아무리 제도가 바뀌어도 솟아날 구멍은 있다

7장. 구매력 이동을 예상하고 투자하라
1. 강남이 재건축하면 왜 분당 집값이 오를까?
- 재건축이 시작되면 어디로 이사를 갈까?
2. 목동과 여의도가 재건축하면 어디가 오를까?
- 재건축이 시작되면 어디로 이사를 갈까?
3. 전세대란을 몰고 올 노원구 재건축
- 재건축이 시작되면 어디로 이사를 갈까?
[TIP] 금광 위에 지은 아파트가 있다고?

8장. GTX 노선도를 따라 투자하라
1. GTX A노선 수혜 지역: 경기도
- 수혜 지역1: 파주 운정신도시
- 수혜 지역2: 킨텍스역
- 수혜 지역3: 대곡역
2. GTX A노선 수혜 지역: 서울
- 수혜 지역1: 연신내역
- 수혜 지역2: 서울역
- 수혜 지역3: 삼성역
- 수혜 지역4: 수서역
3. GTX A노선 수혜 지역: 경기 남부
- 수혜 지역1: 성남역
- 수혜 지역2: 구성역
- 수혜 지역3: 동탄역
- 상가 투자는 어떨까?
[TIP] 북한과의 관계가 좋아질수록 파주, 고양, 김포, 인천의 집값이 오르는 이유는?

9장. 대형 평형 아파트에 투자하라
1. 우리나라의 집은 아직 좁다?
- 1인당 주거 면적이 증가하는 이유
2. 기업에 월세를 받는 방법
- 기업형 셰어하우스에 투자하라
3. 1+1 재건축이란?
- 서울권 투자 지역
- 경기도권 투자 지역
[TIP] 20평대 아파트는 임대 주고, 30평대 이상 아파트에서는 실거주하라

10장. 2010년에 준공된 아파트는 아직 저평가돼 있다
1. 2010년에 대해 알아야 하는 이유
2. 가성비의 끝판왕 아파트가 몰려 있다
3. 우리나라를 대표하는 2010년식 아파트
- 투자자라면 관심을 가져야 할 아파트
[TIP] 층간 소음이 심한 아파트 피하는 법