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<부동산 이야기> 서른여섯 번째입니다. 오늘은 '토지공개념'에 대해서 살펴보겠습니다.
요즘 여러 매스컴에서 '토지공개념'이라는 말을 많이 접하셨을 것입니다. '토지공개념'이란 어떤 의미일까요? '토지공개념'이란 말을 글자 그대로 풀자면 '토지의 공적 개념'이란 말입니다. 우선 '토지의 사적 개념'의 반대말 정도로 이해하시면 좋겠습니다.
토지에는 '국토성'이라는 특성이 있습니다. 국토성이란 '토지는 국토이다' 즉, 국가의 재산이라는 특성입니다. 이와 동시에 개인의 사유재산을 인정하는 자본주의 사회에서는 토지는 '개인의 재산'이기도 합니다.
그래서 토지에는 '국토'라는 특성과 '개인의 재산'이라는 특성 두 가지가 동시에 존재합니다.
'토지는 국토이다'라고 보는 관점에서 "토지에는 '사회성' 혹은 '공공성'이 있다"고 말합니다. 그리고 '토지는 개인의 사유재산이다'라고 볼 때에는 "토지에는 '사익성'이 있다"라고 이야기 합니다.
사회성, 공공성이란 말 그대로 사회 전체의 이익을 뜻하는 것이고, 사익성이란 토지 소유자 개인의 이익을 말하는 것입니다.
이렇듯 토지에는 두 가지 상반된 특징, 즉 '사회성, 공공성'과 '사익성' 이 동시에 존재하는데 이 중에서 '사회성, 공공성'을 더 강조하고 중요하게 생각하는 것을 '토지공개념'이라고 합니다.
'토지공개념'을 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
'사회성, 공공성'을 '사익성' 보다 더 중요하게 생각한다는 것은 '사회의 이익(공익)을 위해서라면 개인의 이익(사익)을 일부 희생시킬 수 있다'는 것을 의미합니다. 즉 사회의 이익을 위해서라면 개인의 토지에 대한 소유권 행사를 일부 제한할 수 있다 라는 말입니다. 이것이 바로 우리가 평소에 말하는 '토지공개념'입니다.
참고로 토지의 소유권은 다음 세 가지 요소로 구성되어 있습니다.
① 점유권 : 토지를 사실상 지배할 수 있는 권리
② 사용권 : 토지를 사용하고 수익할 수 있는 권리
③ 처분권 : 토지를 처분(매도)할 수 있는 권리
공익을 위해서 개인의 소유권 일부를 제한하는 예는 우리 주변에서 흔히 볼 수 있습니다.
예를 들어 항공기의 원할한 운행을 위하여 공항주변 건물 높이를 일정 수준 이하로 제한하는 것이라든가, 혹은 주변지역의 쾌적한 생활환경 확보를 위하여 개발제한구역(GREEN BELT)으로 지정해 개발을 금지하는 것 등은 사용권을 제한하는 경우에 해당되겠습니다.
투기가 우려되는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 이 지역에서 토지거래를 할 때에는 행정관청의 허가를 받도록 하는 것이라든가 또는 정부나 공공기관이 대규모 택지개발사업을 하면서 해당지역의 토지를 강제로 수용하는 경우 등은 처분권을 제한하는 경우라고 할 수 있겠습니다.
우리가 소위 '부동산 공법'이라고 부르는 각종 법률들이 바로 '토지공개념'에 입각하여 개인의 소유권 행사를 규제하는 법규들입니다.
오늘은 토지공개념에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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