[분석] '3기 신도시', 서울과 수도권 실수요 흡수할까?

입력2018.12.19. 오후 2:44

수정2018.12.19. 오후 5:01

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[뉴스외전]◀ 앵커 ▶

정부가 오늘 오전 3기 신도시 네 곳의 입지를 확정 발표했습니다. 방금 보신 것처럼 경기도 남양주와 하남, 인천 계양과 과천이 대규모 택지 조성 지역으로 선정됐는데요.

수요일의 오아시스, 오늘은 이 소식 자세히 전해드리겠습니다. 박연미 경제평론가 나오셨습니다.어서 오세요.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

그동안 3기 신도시 조성 계획 놓고 투기만 부추기는 거 아니냐, 이런 우려와 논란이 참 많았는데요.

애초 정부가 이 카드를 꺼낸 건 서울과 수도권의 실수요를 흡수하기 위한 그런 목적이었잖아요.

오늘 발표된 면면을 보면 이 목적이 달성될 거라고 보십니까?

◀ 박연미 경제평론가 ▶

일단 1, 2기 신도시하고 비교를 하면 교통 문제에 집중적으로 그 입지 선정 과정에서 그 문제를 많이 고려했다는 점을 고려할 때 그래도 괜찮지 않을까 하는 생각이 들어요.

어찌 됐든 수도권과 서울에 살고 싶은 지역에 집을 추가로 공급한다는 건 시장을 좀 잠재울 수 있는, 안정적으로 유지할 수 있는 그런 카드가 되지 않을까 싶습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 1, 2기 신도시보다 훨씬 더 서울에 가까이에 있는 곳들이 지금 선정됐는데 경기 남양주, 하남, 인천 계양, 과천 지역이잖아요.

그동안 유력 후보지로 거론되던 다른 곳들은 지금 예상에서 다 빗나갔는데 어떤 점이 좀 최우선 순위로 고려된 걸까요? 교통 문제 플러스 어떤 부분들이 있을까요?

◀ 박연미 경제평론가 ▶

일단 크게 두 가지로 나눌 수 있을 것 같아요. 지금 말씀하신 것처럼 남양주, 하남, 인천 계양, 과천은 서울로부터 2km 밖에 떨어져 있지 않은 지역이에요. 그런데 1기 신도시의 경우에는 한 5km 정도, 그리고 2기 신도시의 경우에는 10km 정도 떨어져 있었거든요. 그리고 아주 치명적인 단점으로 꼽혔던 게 말씀하신 것처럼 교통 문제입니다.

서울로 출퇴근하는 사람들이 서울 말고 좀 인접한 지역으로 나가 줬으면 하는 생각에 신도시를 만들었는데 너무 출퇴근이 어렵다보니까 실질적인 수요의 분산 효과가 나타나지 않더라. 그리고 또 다른 한 가지는 지자체가 반대하느냐, 적극적으로 찬성하느냐, 이 부분이 고려됐습니다. 그래서 이번에 배제된 지역들을 보면 왜 우리가 광명이나 송파 일대 이런 곳들도 한번 언급이 됐었잖아요.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

그런데 대표적으로 광명 같은 경우에 부지 선정에서도 제외된 게 반드시 정보 유출 과정에서 언급됐던 그런 지역이어서가 아니라 그 동네 사람들이 이걸 원치 않는 거예요.

그래서 해당 지자체에서도 저희는 적극적인 개발을 원하지 않습니다, 이런 얘기가 나왔는데 두 가지였습니다. 표면적으로는 교통 문제가 충분히 해결되지 않았다, 이런 이유였지만, 사실 한꺼풀 더 벗겨서 들어가면 신도심이 개발되면 기존에 가지고 있던 본인들의 아파트, 이런 것들은 구도심이 되잖아요.

그러면 같은 동네 안에서 집값의 역전이 나타날 수 있거든요. 그런 이유 때문에 이번에 부지 선정 과정에서는 크게 두 가지, 교통 문제하고 지자체가 찬성하느냐 적극적으로 이 사업에 동참할 의사가 있느냐, 이 부분이 고려가 됐고요. 지자체를 그래서 아예 시행자로 포함을 시킵니다.

◀ 앵커 ▶

그래서 오늘 국토교통부 발표 자리에 박원순 서울시장, 박남춘 인천시장 또 이재명 경기지사 같은 이런 서울과 수도권 주요 지자체장들이 함께 하는 보기 드문 풍경이었던 것 같아요.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

적극적으로 우리가 공감하고 있다는 걸 보여주기 위한 어떤 조치일 수도 있고요. 당초에는 이제 서울시하고 여러 가지 문제가 많았단 말이죠.

9월에 대책 내놓을 때도 서울시가 가지고 있는 그린벨트 좀 풀자, 이 부분에 대해서 조정이 안돼서 국토부가 그러면 전국의 유휴부지하고 군부대 이전부지 이런 것들을 고려하겠다고 했는데 이번에 일부 지역의 경우에는 서울시가 시유지를 내놓은 곳도 있습니다.

◀ 앵커 ▶

신도시 성공 변수로는 항상 교통 문제가 꼽혀왔는데요. 그래서 정부가 이번에 조성될 신도시에서 서울 도심권에 30분 내에 접근이 가능하도록 교통망을 조기에 확충하겠다, 이런 계획도 오늘 함께 내놨습니다. 김현미 국토교통부 장관의 발표 내용을 직접 들어보시겠습니다.

지금 이 100만 제곱미터 이상 대규모 택지는 네 곳에 12만 2000호가 공급되고 그런데 중소 규모도 37곳에 3만 3000호가 공급이 된다고 지금 계획에 나와 있는데 이 부분 계획도 좀 설명해주시죠.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

서울의 경우에는 1만 9000호 정도가 서울 안에서 공급이 되는데요. 사실 물량보다는 그 입지에 관심이 큽니다. 여기에 포함되어 있는 일부 지역이 삼성동에 있는 서울 의료원의 주차장 부지, 여기가 시유지인데요. 여기가 전철에서도 가깝고 버스 노선도 잘 돼 있고.

◀ 앵커 ▶

노른자위 땅이라고 할 수 있는 곳이죠.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

노른자위 땅이죠. 완전히 노른자위 땅이고 주변 환경도 깨끗하고 그래서 그쪽 지역에 한 8백 가구 정도가 들어서게 되고 대치동 일대에도 2천 2백 가구가 들어서게 되거든요.

그렇게 서울의 정말 중심가에 있는 사람들이 살고 싶어 하는 곳에 비교적 환경이 깨끗한 곳에 새로운 주택이 들어선다는 점이 굉장히 관심을 많이 받고 있는 상황입니다.

그밖에 인천 계양이나 이런 곳들에도 요소요소에 공공주택들이 들어설 예정이기 때문에 해당 지역 주민들의 관심도 굉장히 높은 것으로 알고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그래서 지금 대규모 중소규모 합해서 한 15만 5000호 정도가 지금 공급이 새로 될 텐데 2기 신도시의 경우에는 계속 말씀해주셨지만 너무 거리가 멀고 교통이 불편하다는 이유로 좀 수요 분산의 한계가 있지 않았나 이런 지적들이 있었는데 3기 신도시에서는 아까 김현미 장관 교통망 확충 계획도 있고, 좀 달라질 거라고 보시는 거죠?

◀ 박연미 경제평론가 ▶

네, 저는 제대로 짚었다고 보는데요. 그 부분은 우리가 흔히 들어보셨을지 모르겠지만 빨간버스의 난. 광역 시도를 오가는 빨간 버스를 타는 게 고역이거든요. 사실상 그것 이외에는 출퇴근할 때 대안이 없는 분들이 많은데 그 버스 타기가 여간 힘든 일이 아니었습니다.

◀ 앵커 ▶

네, 그렇죠.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

과밀하기도 하고 배차 간격이 넓고 하다 보니 우리가 여기 집은 지어놔서 좋긴 좋은데 도무지 돈 벌러 갈 수가 없다, 이런 주장들이 나왔기 때문에 이런 것들을 애초에 해결을 하고 신도시를 개발을 하겠다는 구상이니까과거에 비해서는 우리가 '실패를 줄여나간다' 이런 의미를 찾을 수가 있고요. 좀 구체적으로 설명을 드리자면 GTX, 그러니까 광역급행철도 같은 이 광역 교통망을 마련한다는 거예요.

일단 GTX-A 노선의 경우에는 이번 달에 착공할 예정입니다. A노선이 운정과 삼성동을 오가는 그런 노선이고요. C 노선의 경우에는 양주하고 수원을 잇는 거거든요. 이것도 내년 안에 기본 계획은 마친다는 게 정부의 스케줄이고요. 안산·시흥하고 여의도까지 이어지는 신안산선의 경우에도 내년 하반기까지는 첫 삽을 뜨겠다, 정부 계획이 그렇습니다.

마지막으로 GTX-B 노선의 경우에는 아직 예비타당성조사(예타)가 끝나지 않았거든요. 이게 뭐냐면 이용하는 사람들이 충분히 있어서 이 노선이 적자를 보지 않을 것이냐, 이걸 검토하는 거예요. 그래서 수익성이 있느냐를 보는 건데 이 조사 역시 내년 중에 마치겠다는 게 정부의 계획입니다.

◀ 앵커 ▶

또 교통 문제와 더불어서 신도시에서 가장 불편한 부분이 교육이라든지 문화 이런 생활 기반 시설들이 조기에 갖춰지지 않는다, 이런 불편들이 많은데 이 부분에 대한 보완책도 오늘 나온 것 같습니다.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

그래서 이른바 도시의 자족 기능이라는 부분을 강조를 했는데요. 이번에 대형으로, 그러니까 대규모로 주택이 들어설 지역들의 면면을 보시면 아시겠지만 이미 어느 정도 인프라가 구축이 돼 있는 곳들이에요.

과천의 경우에는 당초 정보가 유출돼서 배제될 거라는 얘기가 나왔었지만 소위 강남과의 접근성이나 교육 여건, 환경, 교통망, 이런 게 좋아서 넣을 수 밖에 없었다..이런 후문이 나올 정도거든요. 지금 잠만 자고 돈은 다른 데 가서 벌고, 학교도 멀리 가야 한다 이러면 사람들이 매력을 느끼지 못할 거 아니에요. 그래서 그런 것들이 갖춰져 있거나 애초에 시작부터 같이 갖추면서 시작하겠다, 이게 정부의 생각이고요.

이 안에서 심지어 일자리도 좀 만들어보겠다, 그러니까 출퇴근이 아예 필요 없을 정도로 예컨대 '기업 지원 허브' 같은 걸 조성한다는 건데요. 이건 임대료가 시세의 최대 80%까지 저렴합니다. 시세 대비 한 20%에서 40% 사이의 임대료만 내면서 이 안에서 벤처 아니면 스타트업을 시작할 수 있게 한다는 거니까 이 구상이 어떻게 현실화될지 이건 좀 지켜봐야겠네요.

◀ 앵커 ▶

또 아이 키우기 좋은 도시 만들겠다, 이것도 눈길을 끌던데 구체적으로 또 어떤 계획들을 내놨습니까?

◀ 박연미 경제평론가 ▶

그렇죠. 요즘 사립유치원 논란 속에서 학부모들이 참 고민이 많을 텐데요.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

MBC 단독보도로 시작된 이 사립유치원 비리 보도 이후에 국공립을 신설해야 한다, 늘려야 한다는 주장이 굉장히 많았습니다.

◀ 앵커 ▶

저희가 보도도 열심히 하고 있습니다.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

그렇죠. 그래서 이것과 관련해서는 아이 키우기 좋은 신도시를 만들겠습니다, 이게 정부의 큰 방향 중의 하나예요. 신혼부부나 어린아이 키우는 분들이 적극적으로 들어와 살 수 있도록 하자 해서 유치원을 100% 국공립으로 짓습니다.

그러니까 수요 대비 부족하지 않게 하면서도 여러 가지 비리에 연루되지 않도록 철저하게 관리를 하겠다는 건데요. 그 밖에 유치원을 여기다 짓는다 하면 이것 또한 개발 차익이 날 수 있잖아요. 여기서 발생하는 수익은 그 동네에 재투자하기로 했습니다.

◀ 앵커 ▶

또 녹지도 기준 대비 1.5배로 확충한다, 이런 계획도 들어있더라고요. 그래서 이 신도시 후보 지역 정보가 또 유출되는 소동도 그동안 있었는데 그만큼 자칫 투기로 이어지는 거 아닌가, 이런 우려도 많지 않습니까? 이 부분에 대한 방안도 나왔죠?

◀ 박연미 경제평론가 ▶

대책도 나왔는데 그럴 만한 것이, 사실 최근 들어서 이렇게 대규모로 뭔가 개발되는 계획이 나온 게 아주 오래됐죠. 꽤 오래된 데다가 후보지로 거론만 되었던 그런 지역에서도 최근 10달 동안 거래 내역보다 11월, 12월 사이 두 달 동안 거래된 내역이 더 많다 이런 통계까지 나와 있더라고요.

이런 것들에 착안을 해서 정부가 수도권을 신규로 조성하는 택지의 경우에는 토지거래 허가 구역으로 지정을 하기로 했습니다. 그런데 시차가 길어지면 안되거든요.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

개발예정 계획이 나온 뒤에 지정까지 시차가 길어지면 그 사이에 단기 시세차익을 노릴 수 있잖아요. 해서 이 지정 작업 자체를 굉장히 서둘러서 하겠다, 정부가 그런 계획을 밝혔고요. 그래서 개발 예정 지역에 대한 보상, 이런 것들도 단기간에 끝내겠다, 내년까지는 지정을 마치겠다 이런 이야기가 나왔고요.

이 안에서 최대 5년 동안 토지 소유권이나 지상권 등 이런 것들이 투기성 목적을 가지고 거래되지 않도록 꼼꼼하게 관리하기로 했습니다. 일단 불법 지장물 설치, 그러니까 보상을 더 받을 목적으로 땅에 공연히 필요 없는 시설을 짓기도 하거든요. 이건 항공 사진까지 도입을 해서 그래서 판독하기로 했고요. 그래도 안 잡힌다, 그러면 세무조사하기로 했습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 이 지역들에 실질적으로 집이 공급되는 시점은 언제부터일까요?

◀ 박연미 경제평론가 ▶

대규모 개발 대상지역 그러니까 그러니까 그 4곳의 경우에는 일단 지구를 지정을 해야 하거든요. 이런 단계를 소위 패스트 트랙으로 지체없이 진행을 해도 아마 2021년이 될 거예요.

올해는 며칠 안 남았으니까 내년 기준으로 2년 안에 공급할 예정이고요. 나머지 지역들, 서울의 노른자위 땅을 포함해서 나머지 지역들은 소규모라서 지구 지정이 필요 없습니다. 이 지역의 경우에는 이제 2020년이면 공급이 가능할 것으로.

◀ 앵커 ▶

내년이네요, 이제 곧.

◀ 박연미 경제평론가 ▶

곧 해가 바뀌니까 내년을 기준으로 하면 1년 안쪽에 공급이 될 겁니다.

◀ 앵커 ▶

알겠습니다.

아무쪼록 이 주택시장 안정을 꾀하면서 또 수도권 지역 주민들의 교통 편익도 함께 높이고자 하는 정부의 이번 계획이 목표대로 잘 진행됐으면 하는 바람입니다.

지금까지 정부의 3기 신도시 발표에 대해 박연미 경제평론가와 정리해봤습니다.

오늘도 고맙습니다.

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