기존 대출자, 중도상환수수료 없다면 갈아타기 고려해볼만
혼합형 주택담보대출(5년 고정금리 후 변동금리)의 금리가 변동형 주택담보대출의 금리보다 낮아진 현상이 반년 째 이어지고 있다. 시중은행 관계자들은 주택담보대출을 새로 받고 싶은 소비자라면 고정금리가 유리하고, 이미 대출을 받은 금융소비자라도 대출을 받은지 3년이 지났다면 중도상환 수수료가 없어 ‘갈아타기’를 고려해보는 게 좋다고 말했다.
다만 미국 연방준비제도이사회(연준)가 최근 기준금리 인상 속도조절을 시사한 만큼 두 대출상품간 금리 추이가 뒤바뀔 수 있다. 시중은행 관계자는 "한동안 지속됐던 안전자산 선호 현상이 사라지면 다시 변동금리 주택담보대출상품의 이자가 싸질 수 있다"며 "현재와 같은 조건의 고정금리 대출을 받고 싶다면 서둘러야 한다"고 말했다.
◇고정금리가 변동금리보다 싼 이상현상 지속
지난달 31일 기준 주요 시중은행의 혼합형 주택담보대출 금리는 변동형 주택담보대출 금리보다 최대 0.5%포인트까지 차이가 났다. KB국민은행의 혼합형 주택담보대출 금리는 2.84~4.34%로 변동형 주택담보대출 금리(3.26~4.86%)보다 0.42~0.52%포인트 가량 낮다. 신한은행도 혼합형 주택담보대출 금리가 3.13~4.24%로 변동형 주택담보대출 금리(3.29~4.74%)보다 0.16~0.50%포인트 가량 낮았다. 우리은행은 0.30~0.35%포인트, NH농협은행은 0.14~0.42%포인트 가량 혼합형 주택담보대출 이율이 더 낮은 것으로 집계됐다.
통상 변동형 주택담보대출 이자율은 혼합형 주택담보대출 이자율보다 낮게 책정된다. 혼합형 상품은 은행이 금리 변화 위험을 떠안아야 하기 때문이다. 그런데 작년 하반기부터 코픽스 지수(은행이 자금을 조달할 때 든 비용을 평균으로 산출한 지수)는 오르고 금융채 금리는 하락했다. 전 세계적으로 안전자산 선호현상이 나타나자 미국 금융채가 하락했고, 이것이 국내 금융채 하락에도 영향을 미친 것이다. 변동형 주택담보대출 상품은 코픽스를 기준으로 이자율을 산정한다. 반면 혼합형 주택담보대출 상품은 금융채 AAA등급 5년물 금리를 기준으로 이자율을 책정한다.
은행연합회와 금융투자협회에 따르면 2018년 1월 신규 코픽스지수는 1.79~1.99%였는데, 지난달엔 1.70~2.04%로 올랐다. 반면 같은 기간 금융채 AAA등급 5년물 금리는 2.564%에서 2.072%로 떨어졌다. 은행연합회 관계자는 "미국 연준이 기준금리를 올릴 것이란 우려가 컸고, 미국과 중국의 무역갈등이 고조되면서 안전자산인 채권 수요가 늘었다"고 했다. 채권수요가 늘면 채권 가격은 오르게 된다(채권 금리 하락).
◇지금 주택담보대출 받는다면 혼합형이 유리
이런 상황에서 지금 당장 주택담보대출을 받고 싶은 소비자라면 혼합형 주택담보대출을 받는 편이 유리할 수 있다. 또 기존 주택담보대출자 중에서도 3년 이상 대출을 유지한 금융소비자는 혼합형으로 갈아타 이자를 아낄 수 있다. 시중은행 관계자는 "지금은 금리 인하기가 아니기 때문에 금리가 싼 대출로 갈아타는 편이 좋다"고 했다.
대출을 갈아타고 싶은 금융소비자라면 더 서둘러야 한다. 시중은행이 대출 갈아타기를 거절하는 경우가 많고, 이를 바로잡으려면 금융당국에 유권해석을 신청해야 하기 때문이다. 유권해석을 기다리는 데에도 시간이 소요되므로 그 사이에 혼합형 주택담보대출 이자율이 오를 수 있다.
예를 들어 투기지역이나 투기과열지구에서 10억원 짜리 주택을 사면서 6억원을 대출 받고(LTV 60%) 대출금 중 1억원만 갚은 금융소비자가 대출 갈아타기를 시도하면 대출차환이 거절될 확률이 높다. 현재 LTV 기준(40%)를 초과하는 대출이 나갔다는 이유에서다. 시중은행 관계자는 "실무진 입장에서는 보수적으로 대출을 실행할 수 밖에 없기 때문에 대출을 갈아타는 경우에도 현재 시점의 담보인정비율을 적용해 판단하고 있다"며 "9.13 대책 이후로 저금리나 고정금리로 갈아타려는 1주택 가구에게 해당하는 ‘예외규정’이 신설됐지만 해석이 애매해서 활용하지 않고 있다"고 했다.
이때 금융소비자가 할 수 있는 것은 금융당국의 유권해석을 받는 것 뿐이다. 금융감독원 관계자는 "만기조건이나 개개인의 상환금액, 대출 가입시기 등에 대한 해석 여지가 있을 수 있으므로 적극적으로 유권해석을 받아 차환대출을 하면 된다"고 했다.
[연지연 기자 actress@chosunbiz.com]
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