이달부터 임대사업자가 세입자 동의 없이 일방적으로 전세를 월세로 전환하는 행위가 금지된다. 세입자의 동의를 받아야만 전·월세 전환이 가능해진다. 임대사업자가 세입자에게 의사를 묻지도 않고 마음대로 전세를 월세로 바꿔 보증금을 올리는 등 세입자 부담이 커지는 문제를 보완하기 위한 취지다.
국토교통부는 3일 이런 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 시행규칙 개정안을 지난달 27일 공포·시행했다고 밝혔다. 개정된 시행규칙은 임대사업자가 계약 갱신 때 임대보증금을 월 임대료로 바꾸기 전 임차인의 동의를 받아야 한다고 명확하게 규정했다.
이전까지는 임대사업자가 전세를 월세로 전환하는 등 임대 조건을 바꿀 때 임차인에게 ‘잘 설명해야 한다’는 내용만 담겨 있었다. ‘잘 설명하라’는 뜻이 불명확하고 사실상 권고 수준의 규정이라 세입자들의 주거 안정성을 해치는 요소로 지목됐다. 임대사업자가 ‘묻지마’ 식으로 전세를 반전세나 월세로 바꿀 수 있는 근거였던 셈이다. 이로 인해 매월 월세를 감당하기 어려운 세입자가 부담을 이기지 못해 이사를 갈 수밖에 없는 일이 벌어지곤 했다.
개정법에 따르면 전·월세 전환을 임차인이 동의하지 않으면 임대사업자가 마음대로 전환하지 못한다. 세입자의 거부권이 법적으로 보장된 것이다. 급격한 월세 상승도 막는다. 임대보증금과 월 임대료를 상호 전환할 때도 임대보증금으로 환산한 금액을 기준으로 연 5% 이상 올리지 못한다는 ‘주택임대차보호법’을 따라야 한다. 전세를 월세로 전환해 월세액을 올리는 ‘꼼수 전환’도 막힌 것이다. 국토부 관계자는 “임대사업자 임의 결정으로 전·월세 전환이 급격하게 일어나는 일을 막아 세입자들의 주거 안정성을 높일 것으로 기대한다”고 설명했다.
개정법은 또 임대차 계약이 ‘묵시적’으로 갱신된 경우에도 임대사업자가 계약의 변경 신고를 하도록 규정했다. 지자체가 임대료 증액 기준을 임대사업자가 이행했는지 제대로 확인할 수 있도록 신고 의무를 부여한 것이다. 그동안 묵시적 계약 갱신은 임대차 계약을 새로 체결한 게 아니라 변경 신고가 필요하지 않다는 유권해석이 내려져 왔다.
세종=전성필 기자 feel@kmib.co.kr
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