"조작이다"…'한남더힐' 감정가 둘러싼 진실공방

그래픽=강기영 디자이너

　'시행사 한스자람은 감정가 조작해 주민을 우롱마라. 검찰은 감정가 조작을 즉각 수사하라' (한남더힐 입주자측 플랭카드)

　'대책위의 감정평가는 결코 신뢰할 수 없습니다. 같은 평가법인에서 다른 평가를 했으니 결코 납득할 수 없을 것입니다' (한스자람측 '입주자 안내문' 중에서)


　임대아파트의 분양전환가격을 정하는 근거로 활용할 감정평가액을 놓고 진실공방이 벌어지고 있다. 국내 감정평가업계조차 '대형사고'라고 밝히고 있는 서울 용산구 한남동 '한남더힐'의 감정평가 금액 얘기다.

　최고 3배 가량 차이를 보이고 있는 입주자와 시행사간 감정평가 제시액에 대해 양측이 서로 조작 의혹까지 제기하고 있다. 이런 가운데 시행사인 한스자람이 입주자들에게 내놓은 분양전환가격이 공식의뢰 자료가 아닌 것으로 드러나 논란은 더욱 확산되고 있다.

　3일 '한남더힐' 입주민들에 따르면 분양대책위에 위임하지 않은 주민들은 최근 한스자람으로부터 대한감정평가에서 감정한 분양가를 통보받고 있다. 하지만 한스자람이 공식 의뢰한 감정평가법인은 미래새한으로, 대한감정은 이번 평가 주체가 아니라는 게 입주민들의 지적이다.


　입주민 A씨는 "임대계약시 분양가액을 서로 협의키로 했는데 감정가 차이가 많이 난다는 이유로 일방적인 분양가를 통보받았다"며 "감정평가액의 산출근거도 없고 엉뚱하게 대한감정평가의 분양가를 제시하고 있어 황당하다"고 말했다.

　다른 입주민 B씨도 "높은 감정평가에 협상없는 일방적 분양전환 계약요청을 받았다"며 "감정평가비만 낭비하게 돼 기막히다"고 했다.

　당초 한스자람은 대한감정에 감정평가를 의뢰했다. 하지만 한국감정원을 포함할 경우 대한감정은 2012년 감정평가법인 매출순위 10위에 포함되지 않는다는 이유로 입주민들이 반대하자, 한스자람은 미래새한으로 감정법인을 변경했다.

　'한남더힐' 분양가격은 임차인과 시행사가 각각 선정한 10위내 감정평가법인의 감정평가금액의 산술평균으로 한다는 것이 계약사항이다.

　그럼에도 한스자람이 입주민들에게 대한감정의 감정가를 제시하고 있는 것은 미래새한의 감정가액이 대한감정보다 더 높기 때문이란 게 입주민들의 설명이다. A씨는 "한스자람으로부터 미래새한 평가금액이 대한감정에 비해 높은 게 오히려 (협상에서) 주민들에게 유리하기 때문이란 말을 들었다"고 귀띔했다.

　하지만 한스자람은 최종 감정평가 의뢰법인인 미래새한의 감정가를 보여주지 않은 채, 최초 감정평가를 의뢰했던 대한감정의 감정가 산출근거도 제시하지 않고 재감정조차 하지 않을 것이라고 못박고 있다는 게 입주민들의 주장이다. 그만큼 입주민들로부터 신뢰를 얻을 수 없다는 것이다.

　이에 대해 한스자람은 입주민측이 제시한 감정가 역시 의뢰인 입맛에 맞게 평가됐다고 반박했다. 한스자람 관계자는 "분양전환대책위원회의 감정평가법인 선정이 투명하지 못했다"며 "결국 전문가들(감정평가사 3인)마저 대책위에서 탈퇴했다"고 밝혔다.

　실제로 입주민 600가구 중 감정평가를 받은 가구는 382가구로, 이중 분양대책위에 위임한 주민은 320~330가구다. 위임장을 내지 않았다는 한 주민은 "대책위의 감정가가 상대적으로 적정한 편이라고 판단하지만, 솔직히 좀 낮게 평가된 것 같다는 생각은 든다"고 털어놨다.

　입주민측이 나라·제일감정평가법인으로부터 받아 제시한 감정가는 올 1월 국토교통부가 발표한 공시가격보다 낮게 평가됐다. 한국감정원 관계자는 "매년 공시하는 공동주택 공시가격은 과세용으로, 감정평가액과는 차이가 있다"며 "실거래가의 70~80% 수준으로 평가하고 있다"고 말했다.

　이 아파트 332㎡의 경우 공시지가는 29억8400만원으로, 입주민측 감정가(30억9100만원)와 3.6% 차이에 불과하다. 같은 평수의 시행사측 감정가는 80억9180만원이며 할인이 적용된 실제 분양가는 77억600만원이다. 감정원의 설명대로 공시지가를 기준으로 할 경우 이 평수의 감정가는 37억~42억원 수준이어야 한다.

　특히 60㎡의 경우 입주민측 감정가는 공시지가보다도 낮아 적정하다고 보기 어렵다는 게 업계 관계자의 지적이다. 입주민 A씨는 "시행사측은 2014년 이후 분양가가 14% 정도 증액될 것이라고 하지만 일방적으로 통보한 감정가로 분양받을 수는 없다"며 "임대주택법에 따라 이의신청을 해서 재평가를 받을 계획"이라고 밝혔다.

　현행 임대주택법 제21조 제9항에 따르면 감정평가에 대해 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 이의신청을 하는 경우 시장은 1회에 한해 재평가하게 할 수 있다. 한편 한스자람은 임대분양 당시 입주자들에게 20~30% 가량 할인된 가격에 분양전환해주기로 약속했었다고 입주민들은 설명했다.