[전문서비스] 화성동탄 2지구 신도시 개발 추진 [건교부]
◆화성동탄 2지구 신도시 개발 추진
1. 동탄 2지구 신도시 추진 배경
○정부는 작년 11.15대책에서 양질의 주택을 “싸게, 많이, 빨리” 공급하기 위한
수도권 주택공급 로드맵을 제시하고 “2007년 상반기 중 분당급 신도시를 확보”하
기로 한 이후
▲그동안 수도권의 공간구조, 주택수급 상황과 향후 주택소요, 개발가능성과 입지여
건 등을 다각도로 검토한 결과,
-신도시의 입지로서 현재 개발 중인 동탄신도시(1지구) 동측을 선정하고, 건교부를
중심으로 재경·국방·농림·환경부, 국세청, 경기도 등 관계기관 협의와 오늘 아침
총리 주재 관계부처 장관회의를 통해 추진계획을 최종 확정하였음.
◈ 입지선정 배경
① (자족성) 인근의 첨단 IT 산업기반과 연계하여 고부가가치의 비즈니스 기능과 주
변을 포괄하는 도시지원기능 집적 가능
② (체계적 개발) 개발중인 화성동탄 주변의 난개발 확산 방지
③ (개발여건) 광역교통망 등 인프라 확충의 용이성
→수도권 남부 주택수요를 흡수하여 주택시장 안정을 기하고,
수도권내 인구분산 및 지방인구 유입을 완충할 수 있는 지역
○특히 이번 신도시 추진과정에서는, 발표전에 범정부 차원의 강력한 투기대책을 먼
저 마련하여
▲신도시 발표에 따른 단기적 시장불안을 방지하고, 공급확대를 통한 안정효과를 확
고히 하는데 최대역점을 두었음
2. 동탄 2지구 신도시 개요
○기존의 동탄신도시 동측에 2,180만㎡(660만평)규모로 개발하여 주택 10만 5천호(
아파트 10만호, 단독주택 5천호), 인구 26만명 수용 (화성시 동탄면 영천리, 청계리,
신리, 방교리 일원)
▲이 신도시와 기존의 서측 신도시를 합하면, 총 3,084만㎡(933만평), 14만 6천호의
주택을 수용하는 규모로, 지금까지 개발된 수도권 신도시 중 최대 규모
* 분당 신도시(594만평, 9만8천호)의 1.6배 수준
○자연과 경관을 고려한 '친환경도시', 첨단 IT기술을 접목한 U-City시범도시, 인
근의 첨단산업/연구기능을 포괄하고, 비즈니스가 중심이 되는 '명품 자족도시'로 육
성
▲(친환경도시) 광역녹지축 보전, 친수공간과 바람길 등 자연여건을 고려한 '친환경
저에너지 소비형' 도시를 건설
* 밀도 120인/ha, 녹지율 30%내외로 1기 신도시 보다 훨씬 쾌적 (분당 : 199인/ha
녹지율 20%)
▲(명품 자족도시) 경기도와 협조하여 인근 IT 및 지식기반형 산업과 연계한 주거·
교육·문화·비즈니스 여건을 조성
* 전체의 15%인 100만평을 첨단 비즈니스 용지로 조성할 계획
▲(접근성 제고) 고속도로·전철 등 광역교통망을 기존 신도시 이상으로 구축하고,
체계적인 동서·남북 교통망을 구축하여 수도권 중심부의 주거와 업무기능 분산 수
용
○내년 2월에 개발계획 확정, 첫 주택분양은 2010년 2월, 첫 입주는 2012년 9월 이
전 개시 예정
3. 신도시 개발에 따른 예상 효과
◈ 이번 신도시 계획으로 '07년부터 '10년까지 수도권 공공
택지 확보목표를 달성하여 매년 37만호 주택건설
→참여정부내 더 이상 대규모 신도시 추진계획 없음
◈ 이번 신도시를 포함하여 2기 신도시 10개 개발을 통해 총 58만호의 대량 주택공
급 (강남 3구 전체 아파트의 2.4배)
→1기 신도시의 2배 규모로 공급되어 집값의 하향안정 효과는 1기 신도시 때보다 더
클 전망
◈ 수도권 내부의 다핵분산형 균형발전 및 국가경쟁력 강화
1) 8.31 및 11.15대책에서 약속한 '06～'10간 수도권 공공택지 확보목표 달성
○이번 신도시 발표로 8.31정책과 11.15대책을 통해 국민들에게 약속했던 '06～'10
년간 수도권에서 매년 30만호 이상 건설을 위한 총 4,500만평의 공공택지 확보 목표
를 달성
▲작년말까지 이미 확보된 4,100만평에 이번 660만평을 추가하여 4,760만평이 확보
되었으며, 금년중 중소택지지구 확보분을 감안하면 금년말까지 5,000만평이상 확보
가능
-이로써, 분양가상한제 등에 따른 민간택지 위축가능성, 비축용 임대주택(수도권 年
3만호) 건설 등에 따른 택지 추가분까지도 공급할 수 있는 충분한 택지 확보
2) 수도권에서 안정적인 주택공급 기반 구축
→중장기적인 주택시장 안정 효과 제고
○이번 신도시 개발로 전체적인 부동산시장의 수급여건이 크게 개선되어 주택시장
안정 효과가 뚜렷해 질 전망
▲동탄 2지구 신도시는 '10년 2월 첫 분양될 예정으로 당초 목적인 '11년 이후의 장
기 주택소요에 미리 대비하는 것은 물론, 당면한 '10년까지의 수급 안정에도 기여
▲이번 신도시에서의 주택공급 물량을 포함하여 금년부터 '10년까지 연 30～40만호(
평균 37.4만호)의 주택이 안정적으로 공급될 전망 (공공택지에서만 연 평균 21만호
가량)
→수도권 주택수요(연 30만호)를 크게 상회
○특히, 이번 신도시(10만5천호)를 포함한 송파·검단 등 2기 신도시 10개에서 총 5
8만호의 주택이 공급
▲이는 현재 수도권 주택수(591만호)의 약 10%, 분당·일산 등 1기 신도시 공급량(2
9만호)의 2배, 강남3구 전체 아파트(24만호)의 2.4배에 달하는 물량
▲이러한 물량이 시장에 집중적으로 공급되는 내년 이후 부터는 지난 1기 신도시 입
주시점에 나타난 시장안정 효과를 능가하는 하향 안정세가 나타날 것으로 예상
* 1기 신도시 입주 시기 주택가격 상승률
전국 : -0.5%('91) → -5.0('92) → -2.9('93) → -0.1('94)
강남 : -2.3%('91) → -4.4('92) → -3.5('93) → 0.9('94)
○이처럼 추가 신도시 확보를 통해 수도권의 수요(연 30만호)보다 훨씬 많은 주택공
급 기반이 마련된 만큼,
▲참여정부내에는 더 이상의 대규모 신도시 계획은 추진하지 않고,
-발표된 신도시 사업의 차질 없는 추진을 통해 저렴한 주택을 계획된 기간내에 공급
하는 데 주력
3) 인근 시세 보다 30% 이상 저렴한 분양가
→청약대기자의 내집마련 기대감 제고, 주택시장 안정 실현
○이번에 발표한 동탄 2지구 신도시는 분양가상한제와 택지공급가격 인하 등 제반
분양가 인하대책이 적용되어
▲주변 시세보다 30% 이상 저렴한 평당 800만원대 수준의 분양가 책정이 가능할 것
으로 전망
※ 분양가는 토지보상비, 인구밀도(120인/ha), 분당수준의 광역교통시설 설치 등을
감안하여 추정
▲특히 송파 신도시가 평당 900만원대로 예상되고 있고, 김포·검단·파주 등 다른
신도시에서도 시세보다 크게 저렴한 양질의 주택이 공급될 예정이므로,
-기존 주택시장의 주택가격도 적정수준으로 꾸준히 하향 안정화될 수 있을 것으로
전망
4) 수도권내 균형발전에 촉매역할 기대
○동탄 2지구 신도시는 수도권 공간구조의 다핵분산화를 촉진하는 등 수도권 내부의
균형발전에 기여할 전망
▲동탄 신도시는 수도권 정책 및 국토정책 방향에 부합하는 자족형 신도시 개념으로
개발
※ 제3차 수도권정비계획('06～'20) : “자족성이 높은 대규모 택지를 개발, 수도권
중심부의 개발압력을 수용”
○이에 따라, 동탄 신도시는 강남과 직선거리 약 30㎞에 위치하여 서울주변 부동산
시장에 미칠 수 있는 부정적 영향을 최소화할 수 있으면서도
▲체계적인 광역교통시설과 일류 수준의 교육·문화·상업시설 등이 확보될 것이므
로 수도권 중심부의 고급 업무기능과 주택수요를 효과적으로 흡수 가능
○기존의 수원 광교테크노밸리와 동탄 비즈니스파크, 평택 국제화도시 산업단지 등
을 연결하는 첨단산업 비즈니스밸트가 형성되어 수도권의 국제경쟁력 강화에 기여
▲또한 인근의 첨단 산업이나 연구기능과 연계하여 체계적으로 개발하고, 수도권 남
부에 부족한 문화·교육·여가기능을 보충하여 자족성 높은 신도시로 개발하게 되면
-서울과 세종市(행정중심복합도시)를 잇는 수도권 남부의 자족 거점도시가 형성되어
지방권의 서울 의존도도 완화될 것으로 기대
4. 신도시 및 인근 지역의 투기방지대책
◈ 범정부적 차원에서 토지이용규제, 세무조사, 금융규제 등 가능한 모든 제도적 장
치와 행정력을 동원하여 투기 행위를 근절
◈ 신도시 예정지역 및 그 주변지역을 대상으로
① 토지거래허가 등 토지이용규제를 강화하여 투기적 거래나 보상금을 노리고 행해
지는 불법·탈법행위 봉쇄
② 국세청이 모든 신규거래 사항을 철저히 점검하여, 투기혐의자에 대해서는 세무조
사를 강화하고, 향후 부동산 거래, 세금포탈 여부 등을 지속관리
③ 금융 규제의 엄격한 집행 및 점검을 통해, 신도시 예정지역 및 주변지역으로 투
기성 자금유입 방지
→신도시 발표 지역의 시장불안 우려를 근원적으로 해소하고, 수도권 지역 전반의
시장안정세를 확고히 유지
※ (검단 신도시 사례) 신도시 발표('06.10.27) 직후에는 개발기대심리 등으로 인근
지역의 부동산가격이 1～2개월 정도 상승하였으나, 강력한 투기대책 등의 효과로 그
이후에는 가격상승률이 크게 둔화되었고 최근 집값은 하락세 ('07.5.21기준 주간상
승률 -0.06%)
■투기적 거래행위의 원천 봉쇄
1) 토지거래 허가구역의 엄정한 운용
○토지거래허가구역(화성시와 주변지역은 기 지정)을 엄정하게 운용하여 외지인의
투기적 토지취득을 차단
▲지구내에서의 토지매매는 토지공사가 선매토록 하고,
-주변지역도 농업·임업 등 목적의 실수요자 이외에는 토지거래가 불허되도록 관리
▲(발표 이전의 거래) 허가를 받지 않고 거래 하거나, 부정한 방법으로 허가받은 자
를 철저히 조사하여 엄중 처벌 (2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금)
▲(허가받은 이후에도 지속 관리) 사용실태 조사 결과, 토지거래 허가내용과 다르게
사용하는 경우가 발견되면 즉시 이행명령 및 강제금(취득가액의 10%까지) 부과
2) 위장매매 등 불법·탈법 거래행위 엄단
○투기꾼이나 일부 중개업소에 의한 위장매매(가등기, 근저당 설정 등), 미등기 전
매행위 등 일체의 불법·탈법 행위에 대해서는 철저한 조사를 통해 형사고발 조치
▲소유자 및 등기기재내용 변경현황을 철저히 조사하여 국세청에 통보하여 세금탈루
여부 및 자금출처 등을 조사
▲현장과 인근지역에 대한 지속적인 단속을 통해 중개업소나 떳다방에 의한 미등기
전매 및 투기조장행위 등이 발견될 경우 예외 없이 등록취소·형사처벌 등 조치
(3년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금)
3) 보상금을 노린 위장전입, 유령점포 등은 보상 배제
○보상금을 노린 불법·편법 투기행위자는 엄밀히 조사하여 보상대상에서 제외
▲이주자택지(점포용주택 등)나 임대주택 입주권을 노린 위장전입자는 주민등록 말
소 등 조치
▲영업보상·상가용지 등을 노리는 유령점포도 집중 단속하여 신규 영업신고 불허,
이미 신고된 업체는 영업신고 무효화
▲비닐하우스 등 가설건축물 설치 후 가축사육, 수목식재를 하는 경우 등도 주기적
인 항공촬영 등을 통해 밀착 단속
4) 주택에 대한 투기수요 차단
○지구 및 주변 지역 아파트에 대한 투기수요 유입 차단을 위해, 주택정책심의위원
회(위원장 : 건교부장관) 심의를 거쳐 ?주택거래신고지역?으로 지정
→지정 대상지역(13개 지역)
: (화성시 : 8개) 동탄면, 진안동, 능동, 기산동, 병점동, 반월동, 반송동, 석우동
(오산시 : 5개) 은계동, 오산동, 부산동, 원동, 수청동
▲지정효력이 개시되면, 실거래가 신고 외에도 입주여부·자금조달계획 등의 신고가
의무화(6억원 초과주택)
-주택가격에 관계없이 모든 신고내역은 국세청에 즉시 통보되어 과세 및 세무조사
등의 자료로 활용
*신고지역으로 지정되면, 지구내 아파트 거래는 15일이내 신고 의무가 부여되어 조
기에 거래동향 및 실거래가 파악 가능(일반적인 실거래가 신고는 30일이내)
○인근 화성·오산·용인 등에서의 아파트 신규분양을 특별관리하여 청약통장 불법
거래, 전매제한 위반 등 투기조장 행위를 엄단 (3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌
금)
5) 지구 내외의 토지이용규제 강화
○신도시 지구 내외에 대해 개발행위허가의 제한, 시가화조정구역 지정 등 토지이용
규제를 대폭 강화하여 개발이익에 대한 기대 자체가 형성되지 못하도록 할 방침
▲최단 시간내에 「개발행위허가 제한구역」 지정
-지구內 및 주변지역에서 건축물 건축, 토지형질변경 등 일체의 개발행위 최대 5년
간 불허
-다만, 생업을 위한 비닐하우스나 고추건조장 등 현지 주민들의 일상적인 경제활동
은 허용
▲조속한 시일내 「보전녹지·시가화조정구역」 지정
-개발행위허가 제한기간(5년) 및 그 이후에도 지구 주변(지구경계로부터 약 2km내외)
중 녹지는 ?보전녹지?로, 개발 가능지는 ?시가화조정구역?으로 지정·관리
-최장 20년간 '그린벨트' 수준으로 개발을 억제함으로써 투기적 취득과 난개발을 차
단
■금융감독 강화를 통한 투기자금 유입 차단
○금융회사 대출자금이 해당지역 및 주변지역으로 유입되는 것을 원천 차단
①임점검사 등을 통해 신도시 주변지역 주택담보대출에 대한 LTV, DTI 등 대출규제
준수 실태 점검·감독 강화
- 이상징후 발견시, 금융회사의 주택담보대출 리스크 관리를 강화하는 방안 강구
(예) 은행권에서 기 시행('07.3.2)중인 채무상환능력 심사 강화를 위한 모범규준(Be
st Practice)을 제2금융권에도 단계적으로 적용
②최근 증가하고 있는 중소기업대출, 특히 개인사업자 대출이 신도시 주변 지역 부
동산 시장 등으로 유입되지 않도록 중소기업대출에 대한 용도외 유용 여부를 향후
집중 점검
③해당지역 등의 모든 부동산 거래에 대하여 국세청의 자금출처조사 후, 그 출처가
금융회사 대출로 나타난 모든 차주에 대해 대출 자금의 용도외 유용 실태를 특별 점
검
- 점검결과, 용도외 유용으로 적발되는 경우 대출금을 즉시 회수하고 대출 관련자를
문책
■국세청의 투기방지 특별 세무조사 실시
○신도시 지역 및 주변지역에 대한 투기를 원천적으로 방지하기 위한 철저한 세무조
사 실시
▲최근 지구내 및 주변지역에서 신규로 주택·토지를 취득한 경우 거래내역 및 자금
출처를 정밀 분석하여 투기여부 확인
▲투기혐의자에 대해서는 부동산 거래내역 및 세금납부 현황 전반에 대해 지속적인
사후관리 추진
→구체적 조사계획은 6월 4일(월) 국세청이 별도로 발표
■현장 상설 투기단속반 가동
○범정부적인 종합투기대책을 효율적으로 추진하기 위해 오늘부터 관계부처 합동 투
기단속반을 본격 가동
※세무반(국세청) 중개업소·불법건축물반(건교부, 지자체, 토공) 등으로 구성하고,
동탄1지구내 상설사무소 개설
▲현장 단속반도 즉시 투입하여 부동산 거래실태 조사, 위장 전입자 분석 등을 수행
▲정부 부동산대책반회의를 통해 투기대책의 실효성을 지속적으로 점검하고 보강대
책도 신속히 강구
○그간 신도시 후보지로 거론된 지역과, 신도시 후광효과에 따라 경부축상의 “동탄
신도시와 강남간의 중간지역”에 대한 투기가 발생할 가능성에 대비하여
▲시장동향을 예의주시하고 필요시에는 투기단속 실시
5. 향후 추진일정
1) 투기대책 추진일정
① 토지거래허가제 엄정 운용
▲금일부터 중앙정부·지자체 합동으로 조사·점검 실시
-지자체가 토지거래허가를 엄정하게 처리토록 지침 시달
② 「주택거래신고지역」 지정
▲금일 주택정책심의위원회 심의·의결
③「개발행위허가 제한구역」지정 : 발표 즉시 지정절차 착수
▲구역지정안 주민공람 요청(6.1) → 주민공람 및 시장 의견청취(14일간) → 중앙도
시계획위원회 심의 → 구역지정 고시(6월중)
④「시가화조정구역(및 보전녹지)」 지정 : 6월초 지정절차 착수
▲기초조사 및 입안(건교부, 6월) → 주민공람 요청(6월) → 주민공람 및 지방의회
의견 청취(6～7월) → 중앙행정기관 협의(8～9월) → 중앙도시계획위원회 심의(10～
11월) → 구역지정 고시(12월)
2) 개발사업 추진일정
◈ '08.2월 개발계획 확정, '10.2월 주택분양, '12.9월 以前 입주
○신도시 발표 후 화성시에서 즉시 지구지정을 위한 주민공람을 실시할 계획
▲이후 개발계획에 대한 관계기관 협의, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 내년 2
월경 택지개발예정지구 지정과 개발계획을 동시에 확정할 예정
▲구체적인 유형별·평형별 주택공급 규모는 수도권 청약가입자의 주택수요, 개발여
건 등을 감안하여 개발계획 수립단계에서 확정
○택지개발촉진법 개정('07.4.20)에 따라 택지개발절차 통합 등 전체 개발기간을 최
대한 단축하여 추진
▲첫 주택분양은 실시계획 승인('09.5) 등의 절차를 거쳐 '10년 2월경, 첫 입주는 '
12년 9월이전으로 예상
(서울=연합인포맥스)
(끝)
<저작권자(c)연합인포맥스. 무단 전재-재배포 금지.>
Copyright ⓒ 연합인포맥스. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.
이 기사는 언론사에서 섹션분류를 하지 않았습니다.
기사 섹션 분류 안내
기사의 섹션 정보는 해당 언론사의 분류를 따르고 있습니다. 언론사는 개별 기사를 2개 이상 섹션으로 중복 분류할 수 있습니다.
닫기
함께 볼만한 뉴스
5