답변자님,
정보를 공유해 주세요.
안녕하세요
경매공부는 내 재산을 지키고/증식시키기 위한 최소한의 학습 과정이라고 생각합니다.
■경매장에 도착하면
1.입찰
▴도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요하다.
▴대부분 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 한다.
▴공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출한다.
2.최고가 매수신고인 결정
▴집행관은 해당 경매시건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자 매수신고 나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결한다.
3.보증금 반환
▴최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환된다.
▴최고가매수신고인이 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 영수증을 받게 되며 매각가에 포함된다.
■ 경매물건 분석
1.경매물건 개요
관심 있는 경매 물건 선별 후 현장 조사를 필히 해야합니다. 개인적으로 정리한 아파트 현장조사 요령은 다음과 같습니다.
(1)현장 조사 전 준비사항
ⓐ 시세확인- 국토해양부의 아파트 실거래가를 통해 최근에 거래된 세대와 가격 확인
ⓑ 경매 물건 정보지 사본
(2)경매 물건 확인 사항
ⓐ점유자 확인- 우편함의 우편물 확인
ⓑ 편의시설- 지하철역이나 버스 정류장, 학교, 병원, 마트, 공원 등까지의 거리
ⓒ 건물- 조망, 향, 주차 시설, 외관상태 등
(3)관리사무소 방문 : 체납관리비 및 거주자 확인
(4)공인중개사사무소 방문
ⓐ 매매시세 파악
ⓑ 임대시세 파악
ⓒ 주변개발계획 등
(5)주민센터 방문 : 전입세대 열람
*위 내용이 경매물건 분석에 도움이 되시길 기대합니다
■권리분석
등기부상의 모든 권리는 소멸되고 채무자겸 소유자가 점유하고 있고,전입신고된 임차인은 후순위이기 때문에 매수인은 시세와 쳔제관리비 부담을 고려한 적정가격에 입찰하시면 됩니다.
1.등기부상의 권리분석
말소기준권리는 2015.08.13 오케이저축은행 259,200,000원 근저당권이며,경매로 등기부상의 모든 권리는 소멸됩니다.
2.임차인의 대항력 분석
전입신고된 문상호는 전입일자가 말소기준등기보다 늧기 때문에 정상적인 임차인이라 하더라도 매수인이 낙찰대금 이외에 추가적으로 부담할 임차보증금은 없습니다. 다만,후순이 임차인이기 때문에 인도명령 대상이기는 하나 배당요구 신청도 하지 않았기 매문에 어느정도 명도저항에 대한 대비는 미리 하시는 것이 좋습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금액 / 사글세 or 월세 | 전입일/확정일 /배당요구일 | 대항력 | 기타 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문상호 | 주거용 802호 | 미상 | 전 입 일:2017.03.06 확 정 일:미상 배당요구일:없음 | ||
| 기타참고 | ☞조사외 소유자 점유 ☞현황조사차 방문하였으나 폐문으로 거주자를 만나지 못하여, 점유관계는 미상임. ☞동사무소에서 주민등록을 열람한바, 채무자겸 소유자 세대와 그외 세대 전입되어 있음. ☞세대우편함에 우편물은 없었음. | ||||
√주임법상의 임차인의 지위
첫번째-대항·배당요건
임차인이 전입신고와 주택의 인도(점유) 를 받은 날 중 늦은 날의 익일 0시에 대항요건의 효력이 발생합니다.
두번째-우선변제권
우선변제권은 경매에서 배당요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받아야 만 효력이 발생되는 권리입니다.
세번째-대항력
대항력은 경매실무에서 흔히 사용되는 용어인 말소기준등기보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위임차인에게 주어지는 권리로서 기존의 임대차계약의 유지를 변경된 소유자에게 주장할 수 있는 물권화된 권리를 말합니다.
네번째-선순위임차인
선순위임차인은 대항력과 우선변제권 2가지의 권리를 가질 수 있습니다.
<1>우선변제권 행사-임대차계약의 종료
대항력을 갖추고 확정일자를 받은 선순위임차인은 우선변제권을 활용하여 경매절차에서 법원에 배당요구종기까지 배당요구 신청을 하면 법원으로 부터 경매물건의 매각대금에서 배당순위에 따라 임차보증금을 반환 받게 됩니다.
중요한 사실은,
이 때 대항력을 갖춘 선순위임차인의 임차보증금이 배당순위에 밀려 임차보증금 전액을 배당 되지 못하였다면 선순위임차인이 배당 받지 못한 부족한 임차보증금은 매수인이 부담해야 합니다.
한편
임차인이 법원에 배당요구 신청를 한다는 행위에는 임차보증금의 요구 뿐만 아니라 임대차계약의 해지 통보 성격도 포함되어 있기 때문에 배당금의 수령과 동시에 임대차계약도 종료된다고 보아야 합니다.
<2>우선변제권 미 사용-임대차계약의 유지
-확정일자를 받지 않은 선순위임차인
대항력을 갖춘 선순위임차인이라 하더라도 확정일자를 받지 않았다면 우선변제권이 주어지지 않기 때문에 법원에 배당요구 신청을 할 수 있는 자격이 없습니다.따라서 확정일자 없는 선순위임차인의 임차보증금은 전액 매수인이 부담해야 합니다.
-확정일자를 받은 선순위임차인
확정일자를 받은 선순위임차인은 대항력과 우선변제권 2지 권리를 선택적으로 사용할 수 있습니다.
따라서,
확정일자를 받은 대항력을 가지고 있는 임차인이라 하더라도 법원에 우선변제권에 기한 배당요구 신청을 하지 않고 기존의 임대차계약을 유지해줄 것을 매수인에게 주장할 수 있습니다.이 겨우에는 매수인이 임차보증금 뿐만 아니라 임대차 기간의 만료까지 거주권을 보장해 주어야 합니다.
‣쉬운것 같으면서도 내용 정리가 어려운 것이 대항력 등이 아닌가 생각합니다.
√집비우기-명도
32평형 아파트를 예로 들어 보면 이사비용으로 통상 200만 원~300만 원 많게는 그 이상의 금액으로 합의하는 경우도 있습니다. 그 이유는 낙찰자가 원하는 때에 이사를 가게 하려는 의도도 있지만 집을 잃는 또는 보증금을 잃는 사람에 대한 배려이기도 합니다. 게다가 합의가 원만하지 않아 강제집행을 하게 될 경우 더 많은 비용이 소요될 수 있으므로 그 점을 감안하여 미리 그에 상응한 비용을 주고 좋게 해결하려는 의도이기도 합니다. 수억 원 상당의 아파트를 낙찰 받아 이사비용 50만, 100만 원 때문에 감정싸움을 하는 경우가 더러 있습니다. 예상보다 많이 초과되지 않는다면 더 주고 해결하는 것이 나을 수도 있습니다. 예를 들면, 32평형 7층 아파트를 낙찰 받았다고 한다면 통상 200만~300만 원의 이사(합의)비용을 책정합니다.
그 비용 내역을 보면
강제집행 노무비: 70~80만 원
사다리차: 15~20만 원
창고보관비: 컨테이너 당 1개월 20~30만 원(통상 2개 이상이 필요하며 2~3개월은 보관해야 함)
운송비, 상하차비용: 40만~50만 원
위 비용들을 합산하면 200만~300만 원 정도가 소요된다는 것을 알 수 있습니다. 게다가 대출까지 받았다면 매월 대출금 이자가 발생합니다. 차후 발생할 수 있는 금액을 산정하여 몇 주 또는 몇 개월 더 앞당겨 합의를 유도하고자 이사(합의)비용을 지급하게 되는 것입니다.
■입찰가 산정 방식
{급매-목표 수익 금액-추가예상비용(임차인의 보증금,대출이자 비용, 명도비, 컨설팅 수수료, 관리비체납액 등)=산술적 입찰 금액}입니다. 최종적으로 산술적 입찰금액을 기준으로 예상 경쟁률, 소유욕구 등을 감안하여 입찰금액을 최종적으로 결정하시면 됩니다
■주의
-연체관리비
밀린관리비중 공용관리비는 매수인이 부담하여야 합니다.
-입찰준비
경매물건 입찰 참여시 입찰보증금 10%와 본인입찰시 신분증,도장 필요로 하니 준비해 주시기 바랍니다.한편 10시 입찰시작에서 11시 10분 입찰 마감하며 개찰 진행하니 참고하세요
-낙찰사례
| 인근지역 낙찰물건 | 평균감정가 | 평균낙찰가 | 낙찰가율 | 유찰횟수 | 입찰인원수 | 사례분석예상가 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최근1년간(6건) | ￦294,500,000 | ￦297,659,167 | 101.39% | 0.67회 | 8.67명 | ￦375,143,000 |
| 6개월간(4건) | ￦298,750,000 | ￦303,918,750 | 101.85% | 0.75회 | 8.25명 | |
| 3개월간(2건) | ￦283,500,000 | ￦300,027,500 | 105.73% | 0.5회 | 5명 | |
| 1개월간(1건) | ￦292,000,000 | ￦318,000,000 | 108.9% | 0회 | 1명 |
감사합니다.
2018.01.27.
-
출처
셀프경매의맥 경매투자의맥
UP이 많은 답변일수록 사용자들에게 더 많이 노출됩니다.
사건번호 | 소재지 | 용 도 입찰일자 | 감정 평가액 최저매각가격 | 과정 (유찰) | ||
경기 군포시 당동 954 무지개마을대림아파트 102동 8층 802호 | 아파트 |
| 진행 | |||
안양지원 2017-2985 | ||||||
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 네이버 지식인 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^ | ||||||
주 의 사 항 [필독] 1. 해당 답변은 등기부등본 및 대략적인 기본 서류를 토대로 한 1차 권리분석일 뿐이므로, 단순 참고 자료로만 활용하시고, 현장답사, 공부확인 등을 철저히 하시기 바랍니다. 2. 법원경매에 대한 선입견으로 인한 오해입니다만, 실제 법원경매로 매각 되는 물건 중 등기부등본 상 권리관계에 문제가 있는 물건은 극히 일부에 지나지않으므로, 등기부등본 상 권리관계를 맹신하는 것은 매우 위험합니다. 3. 네이버 지식인 상 무료 상담의 한계로 인해, 답변 내용 중 오류 및 오차가 있을 수 있으며, 이로 인한 답변 결과에 대해서는 법적 책임을 지지 않습니다. | ||||||
주요질문에 대한 답변 및 주의사항 | ||||||
경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면, 굳이 본인이 아니더라도 가급적 전문가를 통해 보다 안전한 내집 마련의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다. 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다. 또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기바랍니다.
아래 답변드린 바와 같이 기본 서류 상 특이사항은 발견되지 않습니다만, 현재 네이버 지식인 상에서의 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 1차 권리분석으로서, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 기준이 아니라, 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 합니다. 따라서, 현재 이러한 기본 서류 상의 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 이 세상 그 누구도 불가능한 내용이므로, 이러한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하여 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 단정짓는 달콤하고, 듣기 좋은 답변은 경계하시기 바랍니다.^^ 조사된 임차내역이 없고 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 다소 확인되는 바 채무자겸 소유자 점유의 물건으로 추정되나, 소유자 외 1인의 전입이 추가로 확인되는 바 반드시 임대차 및 점유관계를 재확인 하시기 바랍니다. 비록, 대항력 요건을 갖추지 못해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다만, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항은 추가비용 발생 가능성과 직결되는 매우 중요한 사항이므로 반드시 재확인해야 하겠지요. 권리분석은, 질문자님이 스스로 공부를 하시든, 그것이 어렵다면 전문컨설턴트의 도움을 받아 진행하시는 것이 좋습니다. 물론, 네이버 지식인 등 인터넷 상에서의 내용을 참고하는 것은 좋습니다만, 본인의 답변을 포함하여 인터넷 상에서 얻을 수 있는 모든 정보는 단순히 등기부등본을 비롯한 기본 서류 검토 결과에 불과하며, 이것을 권리분석이라 하지는 않습니다. 권리분석이라 함은 단순히, 등기부등본을 비롯한 기본 서류상의 내용만을 토대로 하는 것이 아니라, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인한 후, 개별적인 물건의 특성을 고려한 입찰대상 물건의 적정시세를 비교하여 입찰 대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단하는 것을 의미합니다. 따라서, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 법원기록 등 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하므로, 이 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 불가능 하다는 점 명심하시기 바랍니다.
초보자분들 일수록 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 권리분석에 지나치게 치중하는 경향이 많습니다. 허나, 법원경매로 매각이 진행되는 물건 중 이러한 기본 서류 상의 권리관계에 있어 문제점을 발견할 수 있는 물건은 극소수에 불과하며,현업 경매컨설턴트로서 하루에도 수십 수백건의 경매물건을 살펴보는 본인조차도 이러한 물건은 보기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고, 입찰보증금을 몰수당하면서까지 낙찰을 포기하는 등 각종 손실이 빈번한 것은 현황조사를 통한 권리분석의 중요성을 시사하는 바 라 할 수 있겠지요.. 따라서, 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 권리분석은 현황조사 여부의 용도로만 활용하시고, 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다.
앞서 답변드렸듯이, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 1차 권리분석으로, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단기준이 아닌 현황조사 여부의 판단기준으로만 활용하셔야 합니다.
등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니므로, 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인하신 후 판단하시기 바랍니다. | ||||||
등기부등본 상 권리관계 등기부등본 상 단순 권리 관계만을 토대로 한 내용임에 주의 | ||||||
정미애 의 임의경매를 모사건으로 하며, 최초근저당권자인 오케이저축은행의 중복 임의경매 신청사건으로 현재 최저매각가격 기준에서 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음)에 의한 매각불허가 및 취하의 가능성은 적을 듯 합니다.
말소기준권리인 2015.08.13 오케이저축은행 의 근저당 이후 등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 소멸대상은 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니니 이점 주의하시기 바랍니다. | ||||||
임대차 및 점유관계 기본 서류 상에 나타난 임대차 및 점유관계로 현황 상 다를 수 있으므로 주의 | ||||||
조사 된 임차내역이 없고 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 다소 확인되는 것으로 보아 소유자 점유의 물건으로 추정되며, 이 경우 실무에 있어서는 상당한 명도저항이 예상되는 바 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계에 대해 반드시 재확인 하시기 바랍니다.
또한, 말소기준권리 이후의 전입으로 대항력 요건을 갖추지 못하였으나, 소유자 외 1인의 전입이 확인되는 바 임대차 및 점유관계에 특히 주의하시기 바랍니다.
소유자 점유의 물건인 경우 명도저항으로 인해 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행까지 염두해두어야 하며, 이 경우 순수집행비용을 비롯한 유체동산의 보관료(통상3개월분), 유체동산의 압류 및 매각비용 등이 상당액 발생하는 바 이점 역시 주의하시기 바랍니다.
명도저항은 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 차이가 발생하며, 이는 명도의 기간 및 추가비용 발생 가능성과 직결되는 매우 중요한 사항으로서 특히나실거주 목적인 경우 더욱 더 주의를 기울여 제반 내용에 대한 추가확인 및 재확인이 반드시 필요합니다. | ||||||
해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] | ||||||
답변 채택 시마다 적립되는 네이버 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다. | ||||||
2018.01.27.
UP이 많은 답변일수록 사용자들에게 더 많이 노출됩니다.
