답변자님,
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사건번호 | 소재지 | 용 도 입찰일자 | 감정 평가액 최저매각가격 | 과정 (유찰) |
| 경기 포천시 신읍동 534-3 | 단독주택 | 386,466,920 247,339,000 | 유찰 |
의정부지원 2013-8161 | ||||
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 2위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 네이버 지식인 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^ | ||||
주 의 사 항 [필독] 1. 해당 답변은 등기부등본 및 대략적인 기본 서류를 토대로 한 1차 권리분석일 뿐이므로, 단순 참고 자료로만 활용하시고, 현장답사, 공부확인 등을 철저히 하시기 바랍니다. 2. 법원경매에 대한 선입견으로 인한 오해입니다만, 실제 법원경매로 매각 되는 물건 중 등기부등본 상 권리관계에 문제가 있는 물건은 극히 일부에 지나지 않으므로, 등기부등본 상 권리관계를 맹신하는 것은 매우 위험합니다. 3. 네이버 지식인 상 무료 상담의 한계로 인해, 답변 내용 중 오류 및 오차가 있을 수 있으며, 이로 인한 답변 결과에 대해서는 법적 책임을 지지 않습니다. | ||||
주요 질문에 대한 답변 및 주의사항 | ||||
경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면, 굳이 본인이 아니더라도 가급적 전문가를 통해 보다 안전한 내집 마련의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다. 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야 하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다. 또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기 바랍니다.
호병골이라면...제 고향과 가까운 곳이네요. 포천중학교를 거쳐 의정부고등학교 출신의 현업 대법원부동산경매 전문컨설턴트 문정수입니다. 반갑습니다.^^
1. 주택의 경우 통상 낙찰가의 최대 80% 선이 대출이 가능합니다. 다만, 이는 다세대 및 아파트의 경우이며, 질문하신 물건과 같은 단독주택의 경우 통상 낙찰가의 70%를 안정적인 대출가능금액으로 보셔야 하는 것이 좋습니다. 일반담보대출의 경우 임대차 및 점유관계와 함께 방의 갯수에 따라 차감이 존재하는 것은 다세대 및 아파트, 단독주택 모두 동일하나, 경락잔금대출의 경우 다세대 및 아파트는 방갯수에 따른 차감을 적용하지 않는 편 입니다. 때문에 낙찰가의 최대 80% 선은 무리 없이 대출이 가능합니다만, 단독주택의 경우 방갯수 차감없이는 현재로서는 대출 가능한 곳이 그리 많지 않기 때문에 낙찰가 기준 70%로 잡고 자금계획을 세우시는 것이 좋습니다.
2. 자금계획은 해당 물건의 적정입찰가를 산정하는 것부터 시작해야 합니다. 허나, 현재 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만으로 입찰대상 물건의 적정입찰가를 판단하는 것은 불가능한 것이 현실입니다. 따라서, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인하신 후 이를 토대로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 산정하시기 바랍니다. 이렇게 산정된 적정입찰가를 토대로 대출가능금액을 산출하여 필요한 자금의 규모를 판단하시는 것이 가장 정확하고, 이것이 기본적인 자금계획 방법이라는 점 명심하시기 바랍니다.^^
앞서 답변드렸듯이, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 1차 권리분석으로, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단기준이 아닌 현황조사 여부의 판단기준으로만 활용하셔야 합니다.
등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니므로, 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인하신 후 판단하시기 바랍니다. | ||||
등기부등본 상 권리관계 등기부등본 상 단순 권리 관계만을 토대로 한 내용임에 주의 | ||||
후순위근저당권자인 최정자의 임의경매 신청사건으로 현재 최저매가가격 기준에서 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음)에 의한 매각불허가 및 취하의 가능성은 적을 듯 합니다.
말소기준권리인 2010.10.19 포천북부새마을금고의 근저당 이후 등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 소멸대상은 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니니 이점 주의하시기 바랍니다. | ||||
임대차 및 점유관계 기본 서류 상에 나타난 임대차 및 점유관계로 현황 상 다를 수 있으므로 주의 | ||||
조사 된 임차내역이 없고 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 중소형 아파트에서는 보기 힘들만큼 상당액 상당기간 발생한 것으로 확인되는 것으로 보아 소유자 점 의 물건으로 추정되며, 이 경우 실무에 있어서는 상당한 명도저항이 예상되는 바 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.
허나, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립여지가 존재하는, 소유자 외 1인의 전입이 확인되는 바 임대차 및 점유관계에 특히 주의하시기 바랍니다.
소유자 점유의 물건인 경우 명도저항으로 인해 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행까지 염두해두어야 하며, 이 경우 순수집행비용을 비롯한 유체동산의 보관료(통상3개월분), 유체동산의 압류 및 매각비용 등이 상당액 발생하는 바 이점 역시 주의하시기 바랍니다.
명도저항은 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 차이가 발생하며, 이는 명도의 기간 및 추가비용 발생 가능성과 직결되는 매우 중요한 사항으로서 특히나 실거주 목적인 경우 더욱 더 주의를 기울여 제반 내용에 대한 추가확인 및 재확인이 반드시 필요합니다. | ||||
해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] | ||||
답변 채택 시마다 적립되는 네이버 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다. | ||||
2013.07.18.
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채택
질문자가 채택한 답변입니다.
UP이 많은 답변일수록 사용자들에게 더 많이 노출됩니다.
안녕하세요.경매나무 최영준 팀장입니다^^.
우선은 보기 쉽게 서류상의 권리분석을 해드리겠습니다.
현장조사가 수반되지 않은 상태이기 때문에 어긋나지 않은 답변이 되기 위해
공부상 내용을 토대로 조심스러운 답변을 드리겠습니다.
*등기권리분석
| 등기권리 | 권리자 | 등기일자 | 채권액 | 등기배당액 배당총액 | 말소여부 | 비고 |
| 근저 | 포천북부[새] | 2010-10-19 | 110,000,000 | 110,000,000 | 말소 | 말소기준권리 |
| 근저 | 최** | 2010-10-19 | 240,000,000 | 133,821,849 | 말소 | |
| 임의 | 최** | 2013-02-07 | 0 | 0 | 말소 | 경매기입등기 |
| 가압 | 이** | 2013-02-22 | 500,000,000 | 0 | 말소 |
등기권리분석 2013-02-07 최**씨가 근저당을 근거로 임의경매를 신청하였으며
2010-10-19 포천북부[새]가 말소기준권리입니다. 하여 등기상에 권리는 말소가 되는 사항이므로 낙찰 후 인수되는 권리 없이 깔끔한 등기권리증을 받아 보실 수 있습니다.
*임차인 분석
| 대항력 | 임차인 | 전입일 (사업등록) | 임차금 월세포함 | 임차배당액 배당총액 | 인수 | 확정일 | 배당 | 형태 |
| 有 | 이** | 2010-08-20 | 0 | 0 | 인수 | 안함 | 주거 |
서류상 전입자가 있는 것으로 확인 됩니다. 저입이 말소기준권리보다 빠르기 떄문에 임차인이라면, 확인되지 않은 보증금이 전액 인수가 됩니다. 법원물건명세서 상에는 임차내역이 없는 것으로 나오지만, 세대열람에는 거주 중인 것으로 확인되기 떄문에 반드시 확인을 하시고 입찰에 참여하시기 바랍니다.
대출 부분은 정확하게 말씀을 드리기는 어렵습니다. 주택의 경우는 1금융권에서 방뺴기라 하여, 임차를 줄 수 있는 곳에 대하여, 최우선변제금에 대하여 공제를 한 후 대출이 나오게 됩니다. 질문자님의 다른 대출 여부 등에 따라 조금 다르겠지만, 2금융권에서 대출을 최대한 받으신다면, 90% 이상까지도 가능한 경우가 있습니다.
안전하게 80% 정도를 받으신다고 가정했을 떄 취등록세와 등기, 명도까지 하여 6~7000만원 정도는 가지고 진행 하시는 것이 좋을 것으로 보여집니다..
입찰에 참여하신다면, 경매정보사이트의 정보 뿐만 아니라, 지식인 상의 답변 역시 경매정보 사이트의 정보를 보기 편하게 정리 해 드린 것이기 때문에 참고만 하시기 바랍니다.
입찰 시, 주의사항 및 확인하셔야 하는 사항은 미납금 확인, 현장조사를 통한 권리분석, 직접 등기부등본 확인과, 전입세대열람과 , 법원문건접수 내역, 명도에 들어가는 비용과 시간 등을 감안하시고 입찰에 참여하시기 바랍니다.
(명도란 낙찰 받은 집을 점유하고 있는 임차인이나 소유자를 이사보내는 것입니다. 우리나라는 소유권보다 점유권이 더 우선시 되기 때문에 낙찰이 되어, 소유권이 이전 되었다고 하여, 문을 따고 들어가 바로 바로 내보낼 수 없습니다. 따라서 적법한 절차로 진행을 하되, 점유자들과 반복적인 협의를 통하여 일정액의 비용으로 합의를 하는 것이 통상적입니다.)
경매 경험이 없으시면, 경매법인에 의뢰를 주시는 것도 좋습니다. 현장조사를 통한 정확한 권리분석과, 확실한 조사로 적정한 예상낙찰가를 산정해 드리며, 추가적으로 들어갈 수 있는 비용 산출, 발생할 수 있는 상황, 비용적으로 보았을 때, 낙찰 후 대출을 받으신다면 더 낮고 좋은 조건의 대출, 더 저렴한 등기비 제일 중요한 명도하는 과정에서 시간과 비용의 절감이 가능합니다.
열심히 답변 드려보았는데 도움이 되셨는지 모르겠습니다.
경매 관련 하여, 진행이 되는 절차나 방법 등 궁금한 점이나, 관련 문의 사항 있으시면,
아래 네임카드 보고 부담없이 연락주시면, 언제든지 무료상담 가능합니다^^.
네임카드에 저희 경매법인 홈페이지 주소를 통해 들어오시면 무료회원 가입으로
전국경매물건검색과 경매관련 다양한 정보가 많이 있으니 선생님께 더 많은 도움이 될 수 있을 것
으로 사료되오니 참고하시기 바라겠습니다.
이상 경매나무 최영준 팀장이었습니다.
2013.07.18.
UP이 많은 답변일수록 사용자들에게 더 많이 노출됩니다.
