1. 시유지매입비용?

=> 시유지매입은 감정평가를 시에서 선정해서 감정평가액에 의해 하므로, 공시지가보다는 높게 나오는 것이 보통입니다. 하지만, 시유지를 매입하더라도 더 많은 이익을 보실 수 있을 겁니다. 자세한 것은 구청 재산과에 문의하시면 될 것 같습니다.

2. 재개발조합원이 가장많이 착각하시는 것이 내가 현재 30평을 가지고 있으니, 33평을 가기위해서는 3평치 공사비만 내면 되지 않나 하시는 것입니다. 이것은 절대 그렇지 않습니다. 왜냐하면 현재주택 30평형과 신축아파트 33평과는 가치가 많이 다르기 때문입니다.

따라서 기존주택평형과는 관계없이 재개발에서는 우선 대지지분을 몇평소유하고 잇는가가 중요하다는 것을 우선 말씀드리고요.

재개발사업에서 조합원 보상이라 함은 조합원이 되어서 새로운 아파트를 분양 받는 것입니다.  재개발사업에서 조합원은 개개인별로 권리가액이라는 것을 받게 됩니다.

이 권리가액 = 내 집의 감정평가(공인된 감정평가기관2개의 산술평균금액) X 비례율(%) 로 산정되게 됩니다.

비례율 = {재개발사업으로 인한 신축자산(종후자산)가치 - 총사업비(공사비포함)} / 종전자산(현재주택들)가치 로 산정이 되는데, 이것은 개개인별로 산정되는 것이 아닌 재개발조합전체를 두고 산정을 하게 됩니다. 즉, 조합의 개발이익을 조합원 전체의 현재자산 감정평가액들의 합으로 나눈 것입니다.

즉, 우리 재개발조합이 재개발사업을 해서 아파트를 지으니 그 가격이 2,500억이고, 공사비와 설계비등 모든 사업경비가 1,000억이라고 하고, 현재 우리 조합원들의 모든 감정평가액의 합이 1,000억이면 (2,500억-1,000억)/ 1,000억 해서 비례율은 150%가 산정이 됩니다.

이 때 우리집을 감정평가한 금액이 1억이라면 저는 1억 X 150% = 1억5천의 권리가액을 가지게 되는 것입니다. 

내가 나중에 신축하는 아파트에 입주할 때 내게 될 부담금은 조합원분양가 - 내 권리가액 입니다. 즉, 조합원분양가가 7백만원이라면 24평아파트의 경우 1억6천8백이 되겠죠? 분양가가? 그러면 저는 1억6천8백-1억5천 해서 1천8백만원만 내고, 24평 아파트를 분양 받을 수 있습니다. 만약 32평아파트라면 2억2천4백 만원이니까 저는 7천4백만원 내고 입주할 수 있죠... 따라서, 조합원들에 대한 보상에 영향을 미치는 변수는 감정평가액, 공사비(사업비포함), 분양가 라고 볼 수 있습니다. 질문자의 경우 감정평가 금액이 얼마 나오느냐에 따라 권리가액이 많이 움직일 듯 싶습니다. GS건설같이 좋은 회사가 시공할 경우에는 분양가를 아무래도 많이 받을 수 있을테니 권리가액이 높아질 수 있고, 그만큼 부담금이 낮아질 수 있죠. 그래서, 재개발에서 좋은 시공사를 뽑을려고들 하는 것입니다.

참조되셨으면 합니다.