<경매초보도 특수물건 한다>의 저자 김명석입니다.

http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=13341876

 해당 아파트는 권리상의 하자는 없습니다. 초보도 도전할 수 있는 물건입니다.

 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰 후 인도명령의 대상입니다. 다만 현최저가로 낙찰이 결정되면 임차인은 보증금 중 최소 1억 이상 돌려받지 못해 명도저항은 있을 수 있습니다. 그러나 5억에 낙찰된다면 임차인이 돌려받지 못하는 금액은 5000만원 이하로 줄어듭니다. 

 임차인이 보증금을 돌려받지 못한다고 해서 크게 염려할 필요는 없습니다. 낙찰자가 물어줘야 하는 것은 아니기 때문입니다. 다만 명도저항이 조금 더 세질 수 있다는 말입니다. 이사비 정도를 주고 내보는 협상이 안되면 강제집행을 하면 됩니다. 이때 전문가의 도움이 필요할 수도 있습니다. 

 배당신청자가 아무리 많아도 낙찰자가 문제될 건 없습니다. 그외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔금 납부와 동시에 소멸되는 권리입니다. 문제는 시세조사이며, 그에따라 얼마에 써넣을지가 관건입니다. 입찰가격 산정은 전적으로 입찰자의 몫입니다

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