** 꼭 읽어보시길 바랍니다**

경매는 일반 매매와 다릅니다. 매매는 선금, 중도금, 잔금 내고 나서 등기이전 을 거치면서 이사를 바로 할 수 있습니다. 하지만 경매는 소유권을 취득하더라도 점유자 즉 살고 있는 사람을 내보내야 하는 명도(점유이전)가 있습니다. 숙지하시고 입찰에 참여 하셨으면 좋겠습니다.

2014 타경 14363 권리분석 및 자료 첨부

입찰시 준비물 및 주의사항

매 각 기 일

(당일)

◎ 낙찰인 경우

보증금 납부 후

영수증 발급

◎ 패찰인 경우

보증금 환급

◎ 해당법원에 재시간에 출석하여 입찰표 작성

(평균적으로 10시부터 입찰 시작)

1. 본 인 의 경우 (신분증, 입찰보증금 10%, 도장(지장가능)

2. 대리인 의 경우 입찰보증금 10%,

====> 본 인 : 인감증명서, 위임장(인감도장 찍혀야함)

====> 대리인 : 대리인도장, 대리인신분증

3. 공동입찰의 경우

(공동입찰신고서, 불참자의인감증명, 불참자의위임장,

참석자의 신분증 및 도장 입찰보증금 10%)

◎ 당일 법원에서 낙찰과 패찰이 결정됨.

인감증명서는 발급일로부터 6월이 넘으면 안됨.

인감증명서의 도장과 인감도장이 틀리거나 혹은 기제사항을 흐릿하게 쓰거나, 고쳐 쓴 흔적이 있는 경우, 두 번 겹쳐 쓴 경우, 애매하게 쓰는 경우에는 낙찰이 되더라도 패찰 처리됨 (틀린 경우에는 새 종이에 다시 써야함)

등기부등본에 의한 권리분석

부산시 해운대구 반여동 센텀대림아파트 제105동 제15층 부산시 해운대구 아파트 경매 물건입니다.

최초 2010-01-28 (근)저당 부산시수산업협동조합 168,350,000원이 말소기준권리입니다.

경매는 2014-12-09 임의경매 부산시수산업협동조합 청구금액 208,350,807원에 진행 하였습니다.

낙찰 후 에 모든 것은 말소 됩니다. 낙찰 후에는 깔끔하게 정리된 등기부를 보실 수 있습니다.

※ 등기발급일에 따라 등기내용이 바뀔 수 있습니다. 여기 답글 다시는 분들이 가지고 있는 등기가 현시점의 등기가 아닙니다. 아울러 이 부분으로 인한 권리분석의 오류가 있을 수 있습니다.

꼭 등기부 재 열람을 하시길 바랍니다. (최근 변동사례가 몇 번 있음) 만약 등기내용이 위와 다르다면, 꼭 연락을 주시길 바라겠습니다. (연락처 네임카드에 있음)

무잉여(채권자의 배당없음)으로 인한 경매취하 여부

임의경매신청자(수산업협동조합)의 경매신청사건입니다. 경매 낙찰 후 배당금을 받아가기 때문에 무잉여에 의한 경매취하는 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 권리분석

소유자가 거주하고 있는 것으로 보여집니다. 정확한 임대차 여부를 확인하셔야 합니다.

명도 관련내역

명도(점유이전)시 소유자의 강한 저항이 있을 것으로 판단됩니다.

경매에서는 흔히 있는 일입니다.

◎ 명도(점유이전)란 낙찰 받은 곳을 점유하고 점유자(임차인 혹은 전소유자)를 보내는 것입니다.

흔히 매매인 경우 전소유자와 새로운 소유자끼리의 계약으로 바로 입주가 가능하지만, 경매인 경우 사실상의 점유자(소유자 및 임차인)를 내보내야 합니다.(임차인인 경우 재계약 가능)

현재로는 소유권보다 점유권이 더 우선되기 때문에 낙찰(소유권 취득)후, 개문을 하고 들어가 내보낼 수 없습니다. 적법한 절차로 진행을 하면서, 점유자들과 합의를 하는 것이 통상적입니다만, 혹여 합의가 안되는 경우에는 법원에서 발송하는 서류와 (인도명령신청, 점유이전금지가처분신청 , 강제집행신청 등) 강제개문 , 강제집행 등 여러 법적인 절차를 진행하여야 합니다.

◎ 낙찰 후 소유자 및 임차인과 연락이 안되거나 혹은 저항이 심하다면, 처음으로 하셔야 할 일은 인도명령신청과 합께 점유이전가처분신청을 하시는 것이 좋습니다. 그리고 강제집행을 신청하시게 되면 신청이로부터 약 1~2주일안에 집행관들과 함께 낙찰된 집을 방문하게 됩니다(계고). 방문을 하였는데 점유자(소유자 및 임차인)이 없는 경우, 개문을 하게 됩니다. 이때 성인2명(신분증 지참)이 있어야 합니다. 개문 후에 강제집행 예고장을 부착하게 됩니다.

◎ 그 후에도 연락이 안오거나, 저항(많은 이사비를 요구하는 경우)이 있는 경우 약 3주~7주후에 강제집행을 하게 됩니다. 집행비용은 지역마다 다릅니다. 1차로 집행관비용만 받고나서, 강제집행 실시전에 다시 금액을 환산해서 입금을 받는 법원도 있고, 아니면 처음부터 모든 금액을 다 받고 진행하는 법원도 있습니다. 단, 별도 비용으로 컨테이너비용(1개당 약 30~40만원), 사다리차 (대략 40~50만원) 지역마다 다릅니다. 아울려 평수에 따라 컨터이너가 몇 개 들어가는지도 달라집니다.

평당 10~15만원정도 평균 잡습니다. 33평이면 330만원에서 495만원 선 이겠죠? 그리고 3개월이상 보관후에 유체동산경매로 매각을 하실 수 있습니다만, 짐을 안 찾아 간다면 이사짐보관 비용을 감당하시기 힙듭니다. 이럴바엔 차라리 이사비를 협의하시는 편이 좋겠습니다.

전체적인 권리분석

부산시 해운대구 반여동 센텀대림아파트 제105동 제15층

부산시 해운대구 아파트 경매 물건에 대한 권리분석

법원문건들을 전체적으로 확인 결과 낙찰 후 권리상에 큰 문제는 없어 보입니다.

2010-01-28 (근)저당 부산시수산업협동조합 168,350,000원이 말소기준권리입니다. 여기부터 모든 등기상의 내역은 말소가 됩니다. 인수내역은 없는 것으로 보여집니다.

임대차 관계는 없는 것으로 조사되었습니다. 입찰전에 꼼꼼히 살펴보시고 입찰에 참여하시길 바라겠습니다.

유치권이 신고가 되어 있습니다만, 조사는 해봐야 합니다. 꼭 하셔야 합니다.

(박수연으로부터 2015.1.15.자 금 23,321,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함)

기본적인 체크사항은 등기부와 전입세대입니다. 기본적인 내용은 크게 문제가 없는 것으로 나옵니다. 다시 확인 하시는 것이 좋은데... 어떤 것을 확인 하셔야 할지 말씀드리는 것이 너무 광범위하네요. 문제는 없다고 생각하셔도 무방합니다. 혼자 하시기 어렵다 하시면 의뢰하시는 것도 괜찮다고 생각합니다. (문제는 없습니다.)

인수내역 또한 없습니다. 다만 관리비가 약 70만원정도 미납이 되어있습니다. 낙찰 후 관리비는 거의 인수를 해야 하신다고 보시면 됩니다.

주변시세 및 현 시세 그리고 과거 낙찰사례 등을 비교분석하여 낙찰예상가를 산정해서 입찰을 하신다면 현 시세보다 훨씬 싼 금액에 낙찰 받으실 수 있습니다.

낙찰금액과 명도(점유이전)에 관한 부분이 어려움으로 작용할 것으로 보여집니다.

※ 미납 관리비 및 미납요금 (가스, 수도, 기타 공과금) 확인

낙찰 후 진행 사항

매각허가결정

↓(7일)

매각확정기일

↓(7일)

매각기일에 낙찰이 되면(최고가매수인으로 신고) 매각일로 부터 7일이내 낙찰여부가 결정됩니다.

◎채무자는 즉시항고를 할 수 있음.

보증금 (낙찰금 10%)를 걸게 되어 즉시항고는 거의 없음)

대금 납부

(낙찰 14일이후)

대급지급기한

(25일~40일)

↓

◎ 낙찰확정일로부터 25~40일(대금지급기한통지서에 씌여 있음)내 대금을 납부하여야 하며 대금을 납부하면 소유권 등 권리를 확정하게 되며 납부하지 않을 경우 재매각이 들어가게 됩니다.

재매각의 경우는 통상 입찰보증금이 20~30%(법원마다 다름)로 상향됨.

◎ 대금 납부를 하면서 납부와 동시에 법원에서 소유권이전등기로 해 줍니다.

(촉탁등기: 법원에서 직접 등기를 함)

소유권이전촉탁

인도명령

↓

배당

(임차인 있는 경우)

↓

명도→입주

해당부동산을 점유하고 있는 채무자등의 점유자는 인도명령 또는 명도소송, 점유이전가처분 신청을 통해 점유이전을 받아야 합니다.◎ 가장 일반적인 방법은 이사비를 지불하고 협의명도가 대세입니다.

대금납부 후 배당절차가 진행됩니다.◎ 낙찰자와 무관하나 해당부동산의 점유자의 배당여부에 따라 명도저항이 있을 수 있으므로 낙찰자에게도 중요한 절차라 할 수 있습니다.

소유권 이전비용

주 거 용

주택외 부동산

대상자

주 택 금 액

상가

상가건물

토지

6억이하

6억초과

9억이하

9억초과

농지

농지외토지

85㎡

이하

85㎡

초과

85㎡

이하

85㎡

초과

85㎡

이하

85㎡

초과

취득세

1%

1%

2%

2%

3%

3%

4%

3%

4%

교육세

0.1%

0.1%

0.2%

0.2%

0.3%

0.3%

0.2%

0.2%

0.4%

농어촌

특별세

없음

0.2%

없음

0.2%

없음

0.2%

0.4%

0.2%

0.2%

총 세율

1.1%

1.3%

2.2%

2.4%

3.3%

3.5%

4.6%

3.4%

4.6%

증지세

15000원

말소

등록세

말소등기건수×(말소등록세+대법원수입증지대)

※배당표상의 말소권리로 다를수 있음

+ 국민주택채권 매입 (과세 표준 및 금액에 따라 달라짐, 13/1000~ 45/1000)

별도의 법무사비용이 추가 되실 수 있음. (법무사마다 약간씩 차이가 있음)

대 출 가 능 여 부

수도권

비 수도권

시세 70%

낙찰가 80%

중 낮은 금액

생애최초 2.6%~3.4%

주택공사3.0%~4.40%

시중은행 및 보험사

3.6 ~ 5%

시세 70%

낙찰가 80%

중 낮은금액

생애최초 2.6%~3.4%

주택공사3.0%~4.40%

시중은행 및 보험사

3.6 ~ 5%

낙찰가 80%가 시세 80%인 경우

7% ~ (2,3금융권)