선생님의 글 잘 읽었습니다. 예전에는 1억 미만으로 재테크를 한다면 주식 및 금융권을 많이 선호한 것이 사실입니다. 하지만,미국발 경제위기로 인하여 주식 및 펀드에 대한 안정성 및 투자 호감도는 많이 반감된 것은 사실입니다. 저축은행 예금이 고금리라는 이야기도 이제 옛말이 되었습니다. 한국은행은3월 10일 현재 기준금리를 0.25%인상하여2008년 12월 이후 2년3개월 만에 기준금리가 다시 3%대에 올라서게 되었습니다. 이번 금리 인상엔 물가 불안이 가장 크게 고려된 것입니다.,정기예금 금리는 금융위기가 발생한 2009년 9월 6.0% 였지만 현재 시중 대형은행의 정기예금 금리는 4%대 초반에 형성 중인거 아시죠? 소비자 물가 상승률이 두 달 연속 4% 를 웃돌고, 도매물가도 지난달 6.6%나 치솟은 게 금리 인상을 미룰 수 없는 배경이 됐습니다.따라서 지난 1년간 월별 소비자물가상승률 (전년 동월비)이 3.5% 수준이었다는 점을 감안하면 이자소득으로 생활비를 충당한다는 게 사실상 불가능해진 것입니다. 따라서 투자한 금액이 물가 상승률을 따라가지 못한다면 그것은 마이너스 투자인 거죠? 과연 은행,금융권의 투자가치가 물가 상승률을 따라 갈 수 있을까요? 

우리나라 인구 출산률은 세계 최하위입니다. 2004년 기점으로 1.08명에서 2008년은 1.19명, 2010년은 1명 미만으로 될 것이라 추정하고 있고요,,,30~40대 인구는 2006년부터 줄어들기 시작했습니다.그리고 2018년부터는 매년 30만 명씩 인구가 감소합니다.한마디로 인구고령화가 본격적으로 시작된 것이죠. 09년 서울지역 초등학교 학급당 평균학생 수가 10년 사이 8명 넘게 줄어, 사상 처음으로 30명 미만(28.9명)으로 줄었습니다.따라서 ‘교대졸업=교원임용’이라는 등식은 깨진 지 오래되었으며 지역에 따라서 경쟁률이 2.5대1 ~ 4.5대1까지의 경쟁률을 보이고 있습니다. 출산률 감소로 초등교사 임용인원은 줄 일 수 밖에 없는 구조이지만 교육대 생들은 임용을 더 채용하라고 머리띠를 두르고 거리로 나오는 것입니다.따라서 현재 초등학교 6학년생이 대학에 가는 2016학년도에는 대학입학정원(전문대 포함 60만명)에도 미치지 못할 것(2010년 12월 8일.매경)이라는 예상입니다.따라서 대학 통폐합은 불가피한 선택이 되겠죠? 문화일보 7월10일자 보도에 따르면 2050년도에는 우리나라 인구가 700만명이 줄어든 4.200만명이 될 것이라고 보도 하였습니다. 

한국은행이 발표한 2010년 4분기 중 가계신용에 따르면 국내 금융회사의 가계대출과 신용카드 등에 의한 외상구매를 뜻하는 판매신용을 합한 가계신용 잔액은 876조3천억 원으로 전 분기보다  18조9천억원 늘었습니다.(매경2011.8월23일) 가계소득은 정체되었지만 빛은 늘어난 것인데 이것은 우리나라 국내 총생산의 75%수준이고 가구당 5천 만원 이상 빛을 안고 있는 것입니다. 심각한 것은 이중 70%가 주택 담보대출인데 집값이 오를 것이라 예상해서, 대출을 받아서라도 집을 마련하게 된 결과입니다.따라서 시장금리가 상승해 이자부담이 늘어나면 빛 갚을 능력은 더 떨어지고 가계부실이 심화되어 중산층 붕괴 및 경제 성장의 발목을 잡지 않을까 염려하고 있습니다.

우리나라 인구의 1%를 일반적으로 말하는 최 상류층이라 봤을 때 그 중에 99%가 땅 투자로 부자가 된 것은 엄연한 상식입니다. 가끔 높으신 분들이 인사청문회에서 낙마하거나 도덕적으로 치명타를 입는게 땅투기의 의혹 때문인거 아시죠? 최근의 경우로는 국세청장 인사 청문회에서 밝혀진게 대표적인 사례가 될 것입니다. 하지만 땅 투자로 인생역전이 된 사람들도 많지만 반대로, 과장된 표현을 빌리자면 패가망신한 경우도 있습니다. 님의 주변에는 그런 분 안 계신가요? 그러므로 땅 투자는 그만큼 상당한 투자이익을 가져다 주는 재테크 일수도 있지만 반대로 거기에 상응하는 위험도 도사리고 있는 거죠. 막말로 ‘공짜로 얻는 것은 없다’는 겁니다.대부분 땅 투자에 있어서 실패한 사람들의 공통점이 아는 지인이나 친척의 감언이설, 그리고 검증되지 않은 막연한 소문,객관성이 없는 정보의 부재입니다.

하지만 위에서 열거한 것 중 일반인은 물론 전문가들도 판단하기 어려운게 정부에서 시행하는 국책사업들입니다. 즉 참여정부때 만든 정치 도시 즉, 혁신도시, 세종 신도시(연기군,공주시를 포함한 신 행정도시),기업도시(태안, 충주, 원주, 무안, 무주, 서남해안)인데 그 당시 이러한 개발호재로 지역,기획부동산등이 투자를 엄청 부추겼지만 지금은 정권이 바뀌어 개발 자체도 흐지부지 되고 덩달아 부동산가격도 추락하여 팔고 싶어도 거래가 없어 많은 투자자들의 시름이 깊어지고 있습니다.

랜드마크라는 용어가 언제부터 일상화되었는지 모르지만 높이 640m로 세계에서 두 번째로 높은 서울 상암동의 133층이 2015년 완공 목표로 계획에 들어갔고 잠실 제2 롯데타워 112층, 용산 드림타워 155층,성수동 뚝섬 현대차 110층 빌딩건립.인천 타워 151층 등등,,, 부산만 하더라도 롯데 타워(130층 이상), 월드 비즈니스 센터(WBC) 108층,해운대 관광 리조트 118층 등 100층이 넘는 건물이 전국에 10개 정도가 추진계획을 세우고 있습니다. 그리고 청계천40층 빌딩, 청량리, 광명시에도 덩달아 50층 이상의 복합건물을 지어 랜드타워로 조성하겠다고 발표합니다. 과연 가능할까요? 롯데 타워야 자기네 땅에서 지으면 되겠지만 용산, 청량리, 상암동. 청계천. 인천, 광명시는 원주민들의 동의를 얻어야 하고,시공사 선정,보상금 문제,개발 분담금,철거,건축과정을 거치기까지 족히 15~20년을 걸릴 겁니다. 따라서 국책사업이라 할지라도 주변지역에 투자할 때는 무지개 사냥식으로 접근하는 게 아니라 냉철하고 합리적으로 생각하셔야 됩니다.

IMF이후에 신흥부자라는 용어가 생겨났는데 이 사람들은 그 당시에 부동산 투자 그 중에서도 땅에 투자한 사람들입니다.우리나라 현재 가용토지는 4%입니다, 따라서 2020년까지 선진국 수준인 12%대로 올리겠다는 것이 정부의 의지입니다. 그러므로 부동산 중에서 땅은 여전히 투자매력이 있는 것이 사실입니다.

하지만 용인, 연천, 춘천, 철원, 원주, 가평, 의정부, 양평, 이천, 신둔, 여주지역등 고속도로가 개통되고 전철이 들어온다고 하여 많은 투자 문의가 들어오는데 절대로 부동산 가격이 폭등하리라고 기대하지 마세요.즉, 투자목적으로는 신중하라는 거지요.이러한 지역은 2~3년 전부터 기획부동산이나 지역 부동산등이 부동산 가격을 엄청 부추겼습니다.지금은 어느 정도 거품이 빠졌다고 하지만 그래도 호가만 난무할 뿐 거래가 이루어지지 않아 그 당시에 투자한 사람들은 많은 후회를 하고 있습니다. 제4차 국토개발 계획에 의하면 서울.춘천고속도로 개통을 시작으로 2020년까지 웬만한 시 규모에는 고속도로.전철이 모두 개통될 예정입니다.

하지만 아무리 경제가 불황이고 어렵다 하더라도 호재가 만발하고 인구가 유입되는 지역은 지가상승이 이어질 수 밖에 없습니다. 이와 같은 맥락으로 볼 때, 아직 개발이 되지 않은 도시에 인구유입이 계속 진행되는 곳이 있습니다. 2010년 공식인구 유입은 5천명.(전입신고자 기준.실제 인구유입 2만5천명) 그리고 2014년 한 해에 인구유입은 12만 5천명으로 예상하고 있습니다. (군산미래신문) 왜 그럴까요?

경북 고속도로가 70년에 준공된 뒤 40년이 지난 2010년에 제2 경부 고속도로가 착공예정입니다. 하지만 서해안 고속도로는 2004년 준공후 4년 후 2008년에 시흥->홍성간 제2 서해안 고속도로가 2018년 완공목표로 착공에 들어 갔습니다. 그리고 서천<->공주간 고속도로 개통으로 서울 출발시 서해안 고속도로 이용보다 30분이 단축(32km)되었고, 장항 복선 전철, 군산.포항간 고속도로(2020년 완공) 등으로 서해안 교통요지로 급부상하고 있습니다.

기업유치로는 현대중공업(2010년 3월 준공).두산인프라 코어(2010년 4월 준공). OCI(동양제철 3공장 2010년 준공) ,타타대우(가동중). 세아 베스틸(일부 가동중), 웡쉽중공업(2012년준공). GM대우(가동중),등 초대형기업들의 입주와 공장가동으로 군장산업단지를 비롯한 840만평의 기업단지는 2008년도에 100%분양이 완료되었으며, 성산 ,서수, 옥구 농공단지도 09년 6월에 분양이 완료되어 추가로 임피면 축산리 일대에 농공단지를 조성 중에 있습니다(군산 미래신문 6월3일.2010년3월12일). 특히 OCI(동양제철)는 군산에 제1공장,2공장에 이어  제3공장까지 증설하기로 하여 2010년 1월에 착공해서 내년 말까지 완공할 예정입니다.

외자유치로는▲부산저축은행과 세계 최대의 풍력 터빈 제조사인 베스타스, 호텔과 리조트 체인을 운영하는 스타우드, 태양광 설비제조기업인 잉리 그린에너지 홀딩 등 1조원 투자

▲뉴욕 소재 부동산개발 업체인 미국의 옴니 홀딩스 그룹 약40억 달러 투자

▲미 신재생 에너지 업체 Red Lion사  4천 만불(480억) 규모 투자.▲삼양이노켐은 미쓰비시 상사와 삼양사의 합작법인으로 2천 억원을 투자,▲美 티타늄 나노열처리 필로스 테크놀로지스社,군산 500만불 투자(3/23전북일보)▲불란서 이스타나 항공그룹이 신시도 휴게시설에 450억 투자등  MOU 계약을 체결하였습니다.

관광투자 및 유치로는▲고군산마리나항에 부지 200,000㎡(6만평), 해상 100척, 육상 100척, 총 200척의 선박 계류 시설과 주차장, 상업시설, 숙박시설 등 각종 편익시설을 도입한 리조트형 마리나항을 조성한다고 새만금.군산 경제자유구역청이16일 밝혔습니다. ▲1991년부터 시작된 새만금방조제가 4월 27일 개통을 목표로 점점,龍같은 위용을 드러내고 있습니다.이것은 네덜란드의 주다치방조제(32.5km.폭 300~500m)를 뛰어 넘어, 세계최장의 방조제로 기록될 전망인데 올해에만 600만명 이상의 관광객이 몰릴 것입니다. ▲여기에 국내최대의 모험 체험형 씨 워크(Seawalk)를 개발한다고 발표하였는데 이는 *총 길이 440m 폭 4m의 강화유리로 된 잔교로서 총 사업비 433억 원이 투입되는 대규모 사업으로서 일출․일몰감상과 포토 포인트,전망카페,피싱피어 중심의 모험형 체험시설로 2013년까지 완공할 계획입니다. ▲4대강 사업이 완공되면 금강은 '백제 문화의 보고(寶庫)'로 개발될 것이며. 이번 사업에서 금강 유역 개발의 핵심방향은 '백제 문화유산과 연계한 지역발전'입니다. 강 복원을 통해 관광 사업을 활성화하고 이를 통해 지역 경제를 일으키겠다는 것이 기본적인 구상입니다. ▲81홀 군산골프장은 군산시 옥서면 일원 424만여㎡(130여만평)에 국내 최대규모인 81홀로 조성돼 운영되고 있습니다. ▲비응도엔 사우디S&C그룹이'새만금의 랜드마크'가 될(지하 3층 지상 47층 높이) 호텔이 지어 지는데. 2012년 말까지 898개 객실을 갖춘 호텔로서 국내 최고,최대의 호텔규모가 될 것입니다. ▲삼성그룹이 전북 새만금 지역 11.5km²(약 350만 평) 용지에 2021년부터 20년간 풍력, 태양전지, 연료전지 등  20조 예산을 투입하여‘그린에너지 종합산업단지’를 구축한다고 발표하였습니다(2011년4월27일)

이와는 별도로 새만금을 매립하여 2018년까지 560만평을 국가산업단지로 조성할 계획인데 이중 1차로 280만평은 2011년 4월부터 예상분양가를 평당 50만원에 분양하여 2012년부터 기업을 입주시킬 예정입니다.

따라서,새만금 경제자유지구에 기업이 입주 되고 공장이 정상 가동되는 2018년 이면 26만 명의 신규인구가 유입이 되어 군산입구는 100만 명의 광역시로 발돋움 할 것입니다.

 특기할 만한 것은 신항만.항공 건설등 군산개발의 거의 모든 프로젝트가 국책사업으로 진행되고 있다는 것...나라 전체가 먹고 살기 위해서는 꼭 필요한 사업이라는 당위성까지 뒷받침 받고 있어 이미 상당 예산이 확보 되어 있다는 것입니다.군산은 산업단지, 관광단지, 새만금 간척사업, 경제자유무역지구 지정 등으로 국내 최대 규모의 산업도시로서 모든 인프라를 두루갖춘 유일한 단지로 세계적인 주목을 받고 있습니다. 

농지와 녹지가 주거지와 상업지로 구역지정되고,용도지역이 변경되면서 불과 몇 만원하던 지가가 수 십만원에서 수 백만원을 호가하고있는 곳이 군산입니다.불과 평당 2-5천 원하던 강남땅이 한남대교 개통후 1억원,수 십만원에 분양된 신도시 토지가 수 천만원에 거래되는 모든 개발과정을 학습해온 저희들은 현재 군산의 진화과정을 살펴보는 것만으로도 행복을 만끽하고 있습니다.

강원도 정선이 카지노 설립으로 주변 지역 땅값이 100배나 오른 지역도 있었습니다. 파주 신도시는 LG필립스 LCD산업단지가 입주되면서 25~30배나 올랐습니다.천안 탕정지구는 삼성전자가 들어오면서 상업지 같은 지역은 100배나 올랐는거 아시죠?.

지금 현재 부동산 시장의 관심은 전세대란과 과학벨트라인 이라는 이슈에 빨려 들어가는거 같습니다.. 하지만 이것은 수요와 공급 즉, 시장논리에 의해서 생성된 도시가 아닌 정치적 논리로 만들어진 이슈입니다. 따라서 부동산 투자가치로서 언론의 주목을 받는 것이 아니라 엄밀히 말하면 정치적 논쟁에 의한 파워게임의 흥미로 언론의 관심을 받고 있다는 것입니다.

 정부 수정안 발표에 따르면 교육과학중심 경제도시 안에 따르면 용지는 기존(486만㎥)보다 3배 늘어난 1,508만㎥규모입니다. 하지만 도시조성기간은 기존 행정중심 복합도시가 2030년까지 단계적 개발인데 반하여 수정안은 2020년까지 집중개발한다는 것입니다. 즉 개발면적은 3배나 늘어나면서 개발기한은 기존보다 10년을 앞당겨 개발하겠다는 것인데 솔직히 가능성 여부를 떠나 너무 여론 몰이식으로 끌고 간다는 느낌이 듭니다. 그리고 계획대로 기업이 유치된다고 하더라도 기계,전자산업이나 IT산업 등 첨단산업에 한정 될 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 군산의 산업단지처럼 중공업위주의 산업을 유치하기에는 한계가 있다는 것이지요. 즉, 내륙지방이라 공업용수가 없다는 한계성이 있는 것입니다. 중공업 중심의 기업이 바다를 끼고 있는 울산, 포항, 거제도, 마산, 창원, 당진, 영광 등에 밀집되어 있는 이유가 그런 것을 반영하고 있다는 것입니다. 그리고 정부안대로 기업이 유치되면 그러한 물동량은 어디에 집중되겠습니까? 충청권에서 부산항만까지는 300Km, 인천항까지는 180km거리이지만 국제적 항만시설과 공항시설을 두루 갖춘 군산까지는 100Km가 채 되지 않습니다. 따라서 군산항만 및 공항의 물동량은 엄청 커질 수밖에 없을 것입니다.

울산이 70년대 현대중공업,현대자동차가 들어오면서 10만도 안되었던 도시가 현재는 115만명에 이르렀습니다.거제도는 삼성중공업,대우중공업이 들어서면서 5만도 안되었던 도시가 20만명에 이르렀고 거가대교가 완성되는 2010년이면 30만명에 육박할 것이라 합니다.따라서 울산과 거제도는 꾸준하게 인구가 유입되면서 30년동안 땅값이 내려간 적이 없었습니다.그리고 2007년 개인소득 2만불 시대에 울산은 4만불,거제도는 3만5천불 인거 아시죠? 

부동산 투자에 있어서 젤 중요한 것은 내가 투자하는 지역이 앞으로 돈이 되느냐 안되느냐,,즉 투자가치가 있느냐,없느냐의 기준인데 투자지역의 거리를 먼저 염려하시는 분들도 많더군요.제가 상담하시는 고객분 중에 한 분은 용인지역에 거주하시는데 그 분이 이천에 투자할까? 군산에 투자할까? 갈등하다가 그래도 가까운데 투자하자 하여 이천 신둔지역에 2년전에 투자하였다고 하더군요. 그런데 본인이 투자한 지역이 지금은 가격도 다운되고 호가만 있지 거래가 이루어지지 않아 한탄하시는 분들도 계시더군요, 그래서 제가 질문했어요.“투자라는게 돈을 벌 수 있는 조건이 중요하지 가깝다는 조건이 돈을 버는 것과 무슨 상관 관계가 있느냐?”고 여쭈어 봤어요.그랬더니 답변이 왈“그러게 말입니다.”

이와는 반대 사례로 분당에 거주하시는 분은 서울에서 간단히 브리핑 받고 갑자기 저희 동행없이 식구들이랑 군산에 내려가서 현지 직원중개로 성산면 금강주변의 군산 온천지역에 평당 60만 원에 투자하였습니다.그리고 현재 경매를 하시는 고객인데 울산 현대 중공업에서 근무하신 경력이 있고 잠실에 거주하시는 고객 분이었습니다.이 분은 환지 지역인 미장동 땅을 친구분과 함께 11월 16일 계약을 체결하였습니다.

어떤 분은 투자가치가 있는걸 알면서도 거리상의 이유로 집 가까이 있는 곳에 투자하시고 또 다른 사람은 투자가치가 있는 줄 모르다가 연이 닿아서 230Km떨어진 군산에 달려와서 계약하시는 분입니다. 어떤 차이점이 있습니까? 

그래서 저는 선생님께 이렇게 권하고 싶군요. 비올 날 대비하여 남들 보다 먼저 우산 장만한다는 맘으로 제가 권하는 토지에 3년 정도 투자하세요. 그리고 지가 상승률은 작게 잡아 연 30% 정도 생각하자고요. 그러면 5천 만원 투자시 투자원금 제외하고 5천만원 이상의 투자이익이 생길 수 있습니다. 너무 작은가요? 물론 부동산 중에서 땅에 대한 투자단계를 ①개발 계획발표->②진입->③안정->④성숙기로 나누었을 때 개발발표 전 땅값 기준으로 성숙기 까지 3의 4배 즉,3*3*3*3= 91배가 오른다고 하는게 정설입니다.그렇다고 제가 10배,30배 오른다는 말씀은 드릴 수가 없지 않습니까? 부동산의 약점인 환금성에 대해선 염려하지 않으셔도 됩니다. 토지거래가 가장 왕성한 지역이 군산입니다. 그리고 제1금융권에서 50% 대출이 가능한 토지만을 엄선하여 지주와 직거래로 토지를 중개를 하고 있습니다. 따라서 안정성과 수익률이 100% 보장될 수 있는 곳이 저희가 추천하는 군산 새만금 배후지역인 것입니다.

어른들께서도 '집 없이 살더라도 땅에 투자하라'고 하셨습니다.습관을 바꾸면 운명이 바뀐다는 말 들어 보신적 있어세요? 이 말을 역설적으로 표현하면 사람은 본인의 습관에 의해 운명은 이미 결정되어 있다는 것입니다. 생각하는 대로 살지 않으면 사는 대로 생각하게 되는거죠?  

두려우신가요? 못미더우시죠? 돈은 내가 버는 것이 아니라 남이 벌어준다고 하였습니다. 따라서 선생님께서는 저로 인해 돈을 벌려면,제가 드린 정보를 눈으로 확인하시고 발품을 파시는 수고로움 정도는 투자하셔야 되겠죠? 돈을 따라가는 방법으로는 돈을 벌 수가 없습니다. 기회가 왔을 때 그 기회를 잡으면 돈은 저절로 들어오게 되어 있습니다.따라서 중요한 것은 기회를 기회로 볼 수 있는 안목이겠죠? 저희들 공짜로 일 안합니다. 제가 여기서 언급한 사항들은 선생님께서 발품을 파시고 눈으로 확인만 하시면 되는 것입니다.한 두 푼 들어가는 돈도 아닌데 그 정도의 근면성과 열정은 있어야 되는 것 아닌가요? 이러한 모든 개발 호재는 선생님과 똑같은 일상 생활 속에서 각종 언론 매체에 보도되었던 사실입니다. 하지만 선생님과 저와의 차이점은 일반인들 께서는 그냥 흘러 들었겠지만 저희들은 24시간 이런 업종에서 종사하고 있기 때문에 꾸준히 수집되고 관리되어, 정보로 진화된다는 차이점 밖에 없습니다.

저는 5년 전부터 군산에 직영 사무소를 개설하여 서울<->군산을 주 3~4회 왕복하면서 군산 땅만 전문 중개하고 있습니다. 물론 상가분양.경매를 비롯하여, 이천,여주,인제,원주 땅도 두루 하고 있지만 거의 새만금군산에 치중하고 있습니다.왜 일까요? 

군산에는 400개 정도의 부동산 업자가 활동하고 있지만 월 계약 건수는 저희들이 제일 많을 것이라 자부합니다. 왜냐하면 저희들은 현지 시세에서 바닥가격으로 지주직거래로 중개합니다.즉 전략적 박리다매(薄利多賣)로 중개하는 것이죠.따라서 저희가 소개하는 물건은 대부분이 은행에서 50%이상 대출이가능하답니다.이 말 즉은,투자가치가 있고 가격에 군살이 없다는 반증아니겠습니까?! 저희들이 권해 드리는 토지는 남들이 봐도 입에 넣고 싶은 떡이기에 토지 투자의 단점인 환금성에 대해선 염려하지 않으셔도 됩니다. 저희가 중개한 물건은 저희들이 되팔아 드리는 책임중개를 하고 있습니다. 이것이 저희들의 경쟁력인 것입니다.

땅에 관심이 있는 사람들 중에도 여러 부류의 사람들이 있더군요. 어떤 사람들은 지적도나 지도만 가지고 설명해 드려도 보물을 찾아내는 고객분들이 계시고, 어떤 분은 보물을 찾아 들여도 골동품으로 알고 무시한다는 것이죠. 그것이 보물이냐, 골동품이냐 하는 것은 그 분의 식견이고 복이 아닌가 싶더군요. 

강남의 복부인이란 말이 왜 나온지 아세요?그 사람들은 재테크 특히 부동산에 대한 지식이 없었습니다.하지만 정보에 대한 남다른 호기심과 눈으로 확인하고 발로 답사하는 부지런함 때문에 돈을 벌수가 있었지요.(돈도 눈 달렸다는 말입니다)

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