안녕하세요 이번에 세종시에 상가 투자를 해보려고 하는데요.
처음 투자이다 보니 어떤 걸 준비해야할 지 잘 모르겠더라고요
어반아트리움 퍼스트원 한자리 분양받아볼까 생각중인데
상담받을 땐 어떤걸 물어봐야하고.. 그전에 저 혼자 뭘 알아봐야 할지 막막하네요
답변 해주셨음 합니다
내공 드릴게요~
답변자님,
정보를 공유해 주세요.
안녕하세요. 분양의 꽃 윤언니 입니다.
현재 글쓴이님의 여유자금이 어떻게 되시는지는 잘 모르겠으나
상가투자는 다른 수익형부동산투자에 비해
꼼꼼하고 디테일하게 알아보셔야 합니다.
1. 유동인구 확보
- 상가 근처에 유동인구가 한정적인지
활발한지에 따라 공실률이나 분양가의 차이가 나게 됩니다.
보통 상가투자는 중심상권이나 대단지,
또는 신도시쪽에 투자를 하시는게
공실리스크를 덜어줄 수가 있겠습니다.
2. 분양가
- 상가는 한 블럭마다 분양가의 차이는 어마어마 합니다.
같은 날 지은 상가건물이라고 하여도
건너편에 있는 상가가 더 비쌀수도, 저렴할 수도 있습니다.
3. 수익률
- 서울경기기준 보통 상가투자 수익률은 3~4% 입니다.
많이 나오면 6~7% 까지도 나올 수 있지만
신도시 지역이 아닌 이상 평균 3~4%대 입니다.
투자를 하시는 목적이 낮은 은행금리보다
높은 수익률을 얻기 위한 것인데
3~4%대 수익률이라고 하면 차라리
2%도 안되는 은행금리에 의지하시는게
안전할 수도 있겠죠.
4. 공실률
- 가장 중요한 부분입니다.
상가는 공실률에 따라 투자 수익률은 물론
차후 프리미엄 시세차익까지 달라지게 됩니다.
위치가 아무리 좋아도, 유동인구가 없어
공실이 발생할 시 모든 것은 투자자의 몫인데
그렇게 된다면 차라리 안하시는걸 권해드립니다.
주변 상권이나 개발호재, 유동인구 등을 꼼꼼히 따져가며
들어오는 업종까지 생각하여 현명한 투자를 하시길 바라겠습니다.
꼭 임대수익을 위한 목적이 아니시라도
상가투자는 전매가 가능하다보니 조망권 좋은 곳에 투자하여
단기적으로 전매를 바라보고 투자를 하시는 방법도 권해드립니다.
현재 전국 수익형부동산투자컨설팅을 무료로 진행해드리고 있습니다.
이 외의 궁금하신 점이 있으시거나
수익형부동산투자정보를 얻고 싶으시다면
언제든지 상단 네임카드를 통해 문의주세요.
부동산투자는 타이밍도 중요하지만,
정보력에 따라 글쓴이님의 통장잔고가 달라지기 마련입니다.
2018.10.18.
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2018.11.29.
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1군건설사 현대엔지니어링에서 진행하는 기흥테라타워입니다.
°투자포인트
*9.13부동산대책의 종부세 중과와 대출규제에 해당하지 않는 정부지원시설
(종부세 면제 물건, 1가구 2주택 해당 X)
*삼성전자의 반도체 대단지에 입지하는 물건으로 삼성전자 본사, 화성캠퍼스, 기흥캠퍼스, DSR타워가 가동중이며, EUV공장 건설중으로 삼성전자의 역량이 집중된 입지
*정부지원시설로 안정성이 보장되어 극히 보수적인 1금융권에서도 리스크가 없다고 판단하여 분양가에 80%이상을 금리 2%대로 진행
*오피스텔과 다르게 중소기업청과 경기도청에서 법인 기업들로부터 사전입주의향서를 받아 입주를 지원함
*모델하우스도 입주센터로 변경하여 기업유치, 입주지원
*인덕원-동탄 신규노선 확정으로 부동산 가치상승여력이 굉장히 높음
모델하우스 위치 : 용인시 수지구 동천동 856-4번지 입니다.
상세자료는 홈페이지 참조
https://aplusone.modoo.at
요즘 상가보다 더 높은 수익률이 높은 지식산업센터가 투자트렌드입니다.
자세한 문의사항은 01094594249로 연락주시면 안내 도와드리겠습니다.
2018.10.18.
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안녕하세요 송과장네집입니다.
지금 어*아트리움 퍼스트원 상가를 알아보고 계시는군요
처음투자를 하시는데 어느정도의 금액이 있으신가요?
상가를 투자하시는데 여유가 있는 상태에서 하시는 것 맞으시죠?
상가 투자를 하시는데 모든 금액을 끌어당겨서 하실 것이라고 한다면 우선 말리고 싶습니다.
보수적으로 보셔야 하는데 과연 내가 투자한 곳이 잘못되면 어떻게 할 것인지까지도
파악을 하셔야 한다고 말씀을 드리고 싶습니다.
그 전에 질문자님께서 말씀하신 것을 토대로 말씀드리겠습니다.
1. 역과의 거리를 보셔야 합니다.
2. 유동인구를 봐야 합니다. 인구들이 내 상가쪽으로 들어올 것인지,
그리고 근방에 어떠한 호재거리로 몰리는 것은 있을지 혹시 뺏기는 것은 없을지
백화점이 있어서 풍선효과가 이뤄질 곳인지 혹은 빨대효과가 될 것인지.
3. 가격 및 갯수를 보셔야 합니다.
평당 임대료 및 평단가를 봐서 수지타산에 맞아야 합니다.
평단가가 비싸면 임대수익을 봐야 하는데 그렇게 하기 위해서는
비싼 월세를 낼 수 있는 곳이 들어와야하며
근처에 갑자기 싼 임대료로 모집한다고 한다면 그쪽 상권으로 이전할 가능성이 큽니다.
과연 수지타산에 맞을지, 수익률은 어떻게 될지 그만한 수준이 되는 위치인지 보셔야 합니다.
예를 들어서 판교를 빗대어 설명을 해드리겠습니다.
1. 역과의 거리를 보셔야 합니다.
- 역과의 거리에 따라서 역세권, 초역세권이라는 말을 합니다.
그러나 힐*테이트 판교역은 판교역과 연결되어있는 상가라는 것입니다.
개념자체가 다른 상품입니다.
2. 유동인구를 보셔야 합니다.
- 역 자체가 그냥 흘러가는 역이면 안된다는 것입니다.
멈추는 역이냐 흘러가는 역이냐를 보셔야겠는데
판교역을 하루 이용하는 고객이 60,000여명이 됩니다.
판교역을 이용하는 고객이 많은 이유는 여러가지가 있습니다.
- 그리고 현대백화점.
2015년도에 준공되어서 매출 Top8위를 찍고 있으며
20대~60대까지 모두가 즐길 수 있는 공간으로 완비가 되어있어
하루 이용고객이 주중 20,000여명 / 주말 40,000여명이나 됩니다.
★ 그런데 힐*테이트 판교역은
판교역과 현대백화점까지도 연결이 되어있습니다.
3. 보통 모든 신도시의 상업시설은 7~8%정도가 됩니다.
그러나 판교신도시의 중심사업지역은 1.42%로 현저히 갯수가 적습니다.
그리고 상가 임대료가 이미 크게 형성이 되어있고
앞으로도 발전가치가 있기 때문에 더더욱 임대료를 높일 수가 있을 것으로 예상이 되며
그렇기 때문에 제2의 강님이라고 일컫는 도시입니다.
그리고 판교신도시 중심상업지역에 처음이자 마지막으로 분양가능한 상가이기 때문에
절정가치와 희소성이 높은 상권입니다.
질문자님께서 이런식으로 찾아보시면 될 것 같습니다.
상가는 1m 거리, 한블럭차이만으로도 시세가 달라지며 월세수익도 달라집니다.
크게는 공실리스크까지도 있기도 하구요.
싸다고 좋은 것도 아니고 비싸다고 좋은 것이 아닙니다.
그만한 가치가 있는 곳인지 잘 파악을 하시는 것이 중요할 것 같습니다.
ps. 송과장네집 지식인 오픈톡이 진행이 되었습니다.
오픈톡을 만들어달라고 요청을 했답니다.
"송과장네집 지식인" 검색하면 나오는데요
궁금하신 것이 있다면 무료로 상담진행 도와드리고 있습니다
그리고 연락주실 때에 "(링크)"걸고 이것보고 연락드렸는데요
라고 출처를 밝혀주세요 ~~
2018.10.18.
UP이 많은 답변일수록 사용자들에게 더 많이 노출됩니다.
