이건은권리분석상 문제점이 없습니다.

낙찰후 모든권리상의하자는 다 소멸이 됨니다

그러나 세입자중 설재식은 대항력이 있어서 미배당시, 이를 인수해야합니다.

그러나 선순위 세입자이고 배당신청을 했으니 배당이 될걸로 보입니다.

 남어지 세입자는 대항력이없고, 인도명령 대상자입니다.

시세파악후 입찰해도됨니다.

*참고로 용역 셜계사무소의 용역비는 유치권대상이 아님니다.

*창신동 성벽 아래 문화재보호구역 내의 물건 입니다.

*이번이 1회차이니 추후에 입찰이 추천됨니다

물건종별	주택	사건접수	2017-03-27(신법적용)	입찰방법	기일입찰
토지면적	128.8㎡(39평)	소 유 자	조정환	감 정 가	553,935,060
건물면적	69.91㎡(21.1평)	채 무 자	조정환	최 저 가	(100%) 553,935,060
매각물건	토지·건물 일괄매각	채 권 자	동대문상가새마을금고의 양수인 엠플러스대부 (주)	보 증 금	(10%) 55,400,000

[ 입찰진행내용 ] 입찰 7일전  구분 입찰기일 최저매각가격 결과 1차 2017-08-22 553,935,060원

물건현황

·감정원: 하원감정평가 / 가격시점: 2017.04.05

목록	지번	토지이용계획		용도/구조/면적	㎡당	감정가	비고
토지	창신동 668-21	도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역(서울성곽)<문화재보호법>, 문화재보존영향 검토대상구역(서울성곽)<서울특별시 문화재보호 조례>, 문화재보존영향 검토대상구역(흥인지문)<서울특별시 문화재보호 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심).		대 128.8㎡ (38.96평)	4,210,000원	542,248,000원
건물	낙산성곽길 10 [창신동 668-21] 목조 기와지붕	단층	주택	69.42㎡ (21평)	168,000원	11,662,560원	* 사용승인:1938.05.30 * 일부(약16㎡)슬래브지붕
제시외 건물및기타	낙산성곽길 10 [창신동 668-21] 샷시조 판넬지붕		보일러실	0.49㎡ (0.15평)	50,000원	24,500원	매각포함
감정가					합계	553,935,060원	일괄매각
현황 위치	* 흥인지문 북측 인근에 위치하며 주위는 공원,단독주택 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. * 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철 1,4호선 "동대문역" 및 노선버스정류장이 소재함. * 남동측 하향 완경사지내 자체지반 평탄화 한 부정형으로 주거용 건부지로 이용중임. * 남서측으로 세로(가)에 접함.

참고사항	* 제시외 건물 포함 * 지상에 소재하는 담장,대문 등 부속물은 거래 관행, 단독의 경제적 효용가치 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

임차인현황

·말소기준권리: 2013.06.25·배당요구종기: 2017.06.07

명도견적문의

임차인	점유부분	보증금액 / 사글세 or 월세	전입일/확정일 /배당요구일	대항력	기타
설재식	주거용 1층 일부 (방1칸)	보13,000,000원 월200,000원	전   입   일:2005.05.13 확   정   일:2011.03.31 배당요구일:2017.04.10	있음
홍은유	주거용 1층 일부 (방1칸)	보70,000,000원	전   입   일:2014.04.21 확   정   일:2014.04.21 배당요구일:2017.04.10	없음
홍준선	주거용 1층 일부 (방1칸)	보70,000,000원	전   입   일:2016.05.04 확   정   일:2016.11.17 배당요구일:2017.05.01	없음
기타참고	임차인수: 3명 , 임차보증금합계: 153,000,000원, 월세합계: 200,000원 ☞낙산성곽길 10 ) 조사외 소유자 점유 ☞본건 부동산에 4회 방문하였으나 폐문부재이고, 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없으므로 관할 동사무소 전입세대 확인 의뢰 결과 본건에는 소유자 세대 이외에 주민등록 전입된 임차인 세대가 있어 전입 세대만을 임차인으로 보고함. ☞설재식 : 계약일-2011.3.31, 입주한 날-2005.5.13 ☞홍은유 : 계약일-2014.3.31, 입주한 날-2014.3.31 ☞홍준선 : 계약일 및 입주한 날-2016.5.31

건물등기부

잔금대출문의

순위	등기목적	접수일자	권리자	청구금액 (계:260,000,000)	기타등기사항	소멸 여부
1	소유권이전(매매)	2013.06.25 (31570)	조정환
2	근저당	2013.06.25 (31572)	엠플러스대부(주)	260,000,000원	말소기준등기 확정채권양도전:주식회사신현대부실자산관리	소멸
3	압류	2016.11.18 (49825)	종로세무서			소멸
4	임의경매	2017.03.28 (13015)	엠플러스대부(주)	201,844,670원	2017타경101547	소멸

토지등기부

잔금대출문의

순위	등기목적	접수일자	권리자	청구금액 (계:260,000,000)	기타등기사항	소멸 여부
1	소유권이전(매매)	2013.06.25 (31570)	조정환
2	근저당	2013.06.25 (31572)	엠플러스대부(주)	260,000,000원	말소기준등기 확정채권양도전:주식회사신현대부실자산관리	소멸
3	압류	2016.11.18 (49825)	종로세무서			소멸
4	임의경매	2017.03.28 (13015)	엠플러스대부(주)	201,844,670원	2017타경101547	소멸

주의 사항	☞유치권신고 있음--2017.06.13. 주식회사 연경당건축사사무소가 설계용역대금 18,000,000원에 대하여 유치권신고 하였으나성립여부는 불분명함

낙찰사례분석

<input class="btn" id="Prt_none" type="button" value="인근진행물건"> <input class="btn" id="Prt_none" type="button" value="인근낙찰사례">

인근지역 낙찰물건	감정가	낙찰가	유찰횟수	입찰인원	낙찰율
창신동 주택 대지93.9㎡,건물50.61㎡	￦522,652,809	￦373,255,000	3회	14명	71.42

소재지	서울특별시 종로구 창신동 668-21