안녕하세요. 밤이슬이입니다.

질문인이 계산하신대로만 한다면 세금 그거 별 걱정할 필요도 없겠다 하는 생각이 드는군요.

증여재산의 평가는 시가로 합니다.

시가란 질문인이 말씀하신 호가인 KB시세나 부동산시세가 아니라, 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 평가기간 이내(증여의 경우 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월)에 매매, 감정, 수용, 공매, 경매가 있는 경우 해당 매매가액 등이 시가에 포함됩니다.

위처럼 시가로 볼 다른 가격이 없다면 국토교통부 실거래가 조회금액을 적용하시면 됩니다. 만일 1.4억원을 시가평가액이라고 보아 채무 1.1억원을 함께 승계하는 부담부증여를 하신다면 증여세와 양도소득세 등은 다음처럼 계산됩니다.

1. 증여세 :

증여재산가액 140,000,000
- 채무 110,000,000
- 증여재산공제 30,000,000
과세표준 0
산출세액 0

2. 부담부증여분 양도소득세(조정대상지역 외의 지역 소재주택인 경우)

양도가액 110,000,000
- 취득가액 21.214.285 (2,700만원x1.1억원/1.4억원)
- 필요경비 0 (미제시로 계산 미적용)
양도차익 88,785,715
- 장기보유특별공제 26,635,714 (보유기간: 15년이상. 양도차익의 30% 공제)
양도소득금액 61,150,001
- 기본공제 2,500,000
양도소득과세표준 59,650,001
세율 : 24%(누진공제 522만원)
양도소득세 9,096,000
+ 지방소득세 909,600
총부담세액 : 10,005,600원 정도로 계산됩니다. 조정대상지역 소재 주택의 경우는 장기보유특별공제 배제, 1세대 2주택 10%p 할증 등 중과되어 약 2,632만원 예상됩니다.

필요경비를 계산상 반영하지 않았습니다. 실제 신고시에는 취득세, 등록세, 취득등기비용, 자본적지출, 중개료, 양도신고비용 등 증빙에 의한 필요경비를 계산상 반영하시면 다소간 부담하실 양도소득세 등이 감소할 수 있을 것입니다.

3. 취득세 : 취득세는 공시가격을 기준으로 하여 부담부채무분 1.1%, 공시가격에서 부담부채무를 제외한 나머지 금액의 3.8%(국민주택규모이하) 과세됩니다. 시가가 1.4억원 정도라면 공시가격은 채무액 이하일 것으로 추정되어 1.1%인 121만원 정도일 것으로 생각됩니다.


참고가 되셨으면 좋겠습니다