안녕하세요. 아파트 명의이전 관련하여 문의드립니다.
딸의 명의로 되어있는 아파트(아파트 시세 : 2억 8천)를 어머니에게 명의 이전을 하려고 하는데요. 딸의 추가적인 아파트는 없으며 어머니는 무주택자입니다.
딸이 아파트를 사면서 대출을 1억정도 받았습니다. 이 경우
1. 부담부증여라는게 있던데 대출받은 금액도 같이 어머니에게 넘기는게 가능한지 궁금합니다. 넘기게 될경우 대출받은 금액에 대한 세금을 따로 지불해야 하나요?
2. 만약 가능하다면 명의 이전시 양도세에서 대출금액이 빠지는 건가요?
2억8천(아파트값) -1억(대출금)-5천만원(공제금액) = 1억3천만원
1억 3천만원의 20%인 2천600만원을 물게 되나요? 아니면 누진공제라는것도 있던데 여기서 천만원을
제외해서 1천600만원이 맞는건지요?
3. 만약 계산이 잘못되었다면 세금이 얼마나 나오는지 좀 알려주세요. 잘 모르겠네요 ㅠㅠ
4. 혹시 아파트 명의이전 관련하여 양도세 계산시 아파트 가격을 공시지가로 하는지 실거래가로 하는지도 궁금합니다.(인터넷을 찾아보니 실거래가로 한다고 하긴하는데 정확한지)
답변 부탁드립니다. 대단히 감사합니다.
답변자님,
정보를 공유해 주세요.
안녕하세요..
님이 알고 있는 증여세의 계산이 정확하게 맞습니다.
그리고 아파트, 연립주택, 다세대주택의 경우에 증여일 전, 후 3개월 내에 같은 단지내에 같은 평수가 양도된 경우에는 매매사례가액을 시가로 보게 되므로 그 가액을 증여가액으로 봅니다.
아울러 증여인의 채무(대출금)를 수증인(어머님)이 부담하고(안고) 증여를 받으면, 증여가액에서 그 가액은 공제됩니다만, 그 부분은 부담부증여로서 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다.
그러나 증여하는 주택이 1가구1주택으로서 비과세요건(보유기간 2년이상)을 갖춘 주택이라면 양도소득세는 비과세입니다.
그 외에 증여이전 시에 취득세 등이 부담부증여에 대하여는 1.1%(전용면적이 85㎡ 이하)인 110만원이 부과되고, 공시지가에서 부담부증여를 차감한 잔액에 대하여는 3.8%가 부과됩니다.
참고가 되었으면 좋겠습니.다.
2018.09.03.
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증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따릅니다.
시가란불특정다수인사이에자유롭게거래가이루어지는경우에통상적으로성립된다고인정되는가액으로하고,평가기준일전·후3월이내에매매·감정·수용·공매도는경매가있는경우에는그가액을시가로봅니다.
시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 보충적 평가방법에 의한 가액을 증여재산가액으로 하도록 규정하고 있습니다.
증여할 아파트가 3월전에 취득한 경우거나 감정가액 등이 없다면 매매사례가액을 적용해야 하고, 매매사례가액이 없다면 보충적 평가방법을 적용해야 합니다.
일반적으로 아파트의 보충적 평가방법은 공동주택가격이지만 귀하의 경우처럼 근저당권이 설정되어 있다면 [당해재산이 담보하는 채권액]과 [아파트의 시가 또는 공동주택가격] 중 큰 금액을 증여재산가액으로 봅니다.
증여세
(=)증여재산가액 280,000,000 원
(-)증여채무공제 100,000,000 원
(-)증여재산공제 50,000,000원
(=)과세표준 130,000,000 원
(×)세율20%(1억이상~5억이하 누진공제1천만원)
(=)산출세액 16,000,000 원
(-)신고세액공제 800,000 원(3개월내 자진신고 및 납부시 산출세액의 5%공제)
(=)납부할증여세 15,200,000 원
*대출금을 어머니에게 승계하면 유상양도로 보아 양도소득세를 신고 납부해야 합니다.
다만 증여하는 아파트가 1가구1주택으로 2년이상 보유한 아파트라면 양도소득세는 비과세 입니다.
취득세는 부담부(대출금)에 대하여는 1.1%(85m²초과는 1.3%)로 110만원이며 부담부를 차감한 잔액은 공동주택공시가격으로 3.8%입니다.
공동주택공시가격은 부동산알리미 아래사이트에서 조회하시면 됩니다.
http://www.realtyprice.kr/
이외에 국민주택채권료 ,법원증지대 법무사비용등의 비용이 추가발생 합니다.
*증여세신고는 증여를 받은날이 속하는달 말일로부터 3개월내 수증자(증여받은자) 주소지 관할 세무서에 증여세자진신고 및 납부해야 가산세 및 불이익을 받지 않습니다.
신고불성실가산세:20%
납부불성실가산세:0,03%(연금리 10,95%)
참고가 되셨으면 좋겠습니다.
2018.09.03.
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