[월세시대 생존법] 반전세, 선진국엔 있다? 없다?

/사진=이미지투데이

또 오랜 기간 ‘전세 없는 삶’을 살아온 이들 국가는 다양한 제도적 정비를 병행하고 있다. 가장 대표적인 비교대상은 공공임대주택비율이다. 현재 국내 공공임대주택비율은 5% 수준인데 유럽연합(EU)의 경우 9.4%에 달한다. OECD 회원국의 평균 공공임대주택비율은 8%선으로 추정된다.
이 국가들 역시 고령화사회로 진입하며 공공임대주택의 수요가 늘자 재정부담이 커지는 문제가 발생했다. 해법으로 민간임대를 늘리는 대신 임대료 상승을 억제할 여러 방안을 내놓아 임차인 보호에 힘썻다. 독일은 임대료를 3년간 20% 이상 인상하지 못하도록 제한했으며 지역임대료지수에 따라 평균 임대료 이상 올릴 수 없도록 했다. 프랑스는 임대료 변동금액을 각 분기별 또는 12개월 동안의 일정지표에 따라 결정하도록 정했다.

◆임대사업자에도 ‘인센티브’… 공급 다양화

이들 국가는 임대사업자가 모든 책임을 지게 하지 않는다. 다양한 혜택을 통해 임대사업자의 수익 또한 보전해준다. 이는 앞서 임대업자에 대한 과도한 규제로 기업과 투자자들이 임대주택에 투자를 꺼리는 등 부작용이 나타났기 때문이다.


특히 프랑스의 경우 1970년대 중반 이후 임대주택관련 투자수익이 낮아지며 주택시장에서 민간임대주택의 비중이 1988년까지 지속적으로 떨어졌다. 이에 위기감을 느낀 프랑스정부는 임대사업자가 신규주택 구입 시 임대소득세 감면을 통해 주택구입 투자비의 18%까지 과세표준을 공제해주는 등 임대사업자를 위한 정책을 마련했다.

독일정부도 마찬가지다. 민간임대주택 건설촉진을 위해 사업자를 대상으로 융자를 지원하고 매년 주택구입액의 2%에 해당하는 금액을 감가상각으로 공제해주는 등 다양한 지원책을 실시했다.

일본의 경우 1990년 버블 붕괴 이후 경기침체 여파로 집값이 떨어지고 저출산과 고령화의 영향으로 1~2인 가구가 증가하는 등 인구구조 변화가 일어나며 임대주택 수요가 크게 늘었다.

이에 일본정부는 민간임대사업을 육성하기 위해 땅·주택 소유주가 개인 부동산자산을 임대주택으로 활용할 경우 상속세와 고정자산세, 도시계획세 등 각종 세금을 감면해주는 등 임대인의 권리를 강화하고 기업이 임대시장에 진출할 수 있는 토대를 마련했다. 임병철 부동산114 책임연구원은 “우리나라 주택시장의 특성을 고려할 때 일본과 같은 기업형 임대주택산업의 성장 가능성이 높다고 볼 수 있다”고 말했다.

한편 외국의 경우 민간임대주택의 공급주체가 다양한 것도 주목할 만하다. 독일은 민간임대시장의 9%를 조합기업이 차지하고 영국·프랑스·네덜란드 등은 국가와 지방정부가 민간임대시장의 ‘제도적 임대인’으로 존재한다.

최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “공급주체가 민간기업에 한정되지 않고 공공성을 가진 단체가 임대주택을 공급하면 임대료가 낮아질 수 있다”고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제449호에 실린 기사입니다.