천안 반전세 근저당 위험관련 질문 드

tw**** 조회수 941 2019.01.19

천안 쪽 반전세 근저당 위험관련 질문 드립니다.
이번에 원룸 전세가 6000 짜리 반전세로 2000/35 로 들어가려고 하는데
건물 매매가는 확실치 않은데 15~17억 정도라고 합니다 근저당이 10억9천 정도, 근저당권자가 새마을금고 인데 반전세여도 이경우는 안전한지에 대해 궁금합니다. 또한 임대차 보호법에도 변제를 받을 수 있는지가 궁금합니다. 부동산법에 대해 아는게 전무한지라 도움 부탁드리겠습니다!!

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3 개 답변

부동산금융해결사

절대신

2022 경제 분야 지식인 40대 이상 남성 금융인 #시를쓰는사람 전세 1위, 월세 1위, 임대차 1위 분야에서 활동

부담률: (대출금 9.1억+보증금 1억)/16억=63.1%

정도로 나름 양호한 편으로 보여집니다,

보증금을 알 수 없어서 1억원 정도로 잡았기

때문에 더 있으면 님 께서 이 공식에 넣어서

계산을 해 보시기 바랍니다,

부담률이 60%대이면 안전,70%대이면 조금 위험

80%대면 계약금지로 판정을 하고 있는 것입니다

---> 큰 문제는 없는 것으로 보이니 계약을 해도

좋으리라 봅니다. 입주시에는 전입신고+확정일자

를 반드시 받아 두시기 바랍니다.

2019.01.19.

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sile****

영웅

퇴거시에 님의 보증금 회수가 괜찮은지 걱정되시겠네요

만약에 임대인이 문제가 생겨서 그 건물이 경매가 된다고 가정해 봅니다

낙찰금액은 원룸건물이 지방에 있을 경우 시가의 약 65 %에 낙찰된다고 봅니다. 그러면

그 부동산의 시세의 65%는 약 10 억 되겠네요. 그러면 융자금이 상당한데

또 선순위 임차인이 있을터인데 그 금액 보증금을 합하여 보면 님은 최 후순위이니

님의 보증금을 보호 받기가 애매하겠네요 잘 판단하시기 바랍니다

2019.01.19.

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비공개 답변

수호신

바보아저씨의 경제이야기

- 근저당 10.9억 = 실대출 9.1억 정도입니다. (은행은 근저당 120% 잡아요.)

- 건물 16억 X 75% 계산하세요. (12억)

- 12억 - 9.1억 = 2.9억 남습니다.

- 세입자 전세금 + 반전세금 + 월세보증금 전부 더해서 2.9억 넘으면 위험하고

안 넘으면 안전합니다.

전세대출 하러 가면 은행원이 권리분석을 해주는데요.

주말에 무지 궁금하실꺼에요. (그마음 저도 압니다.)

그래서 그거 계산하는 방법 알려드릴려고 들어왔습니다.

예를 들어 드릴께요.

집이 시세가 2억입니다.

집주인 융자가 3000만원 먼저 있어요. (융자 15% 수준)

그리고 님 전세 1.5억 들어갑니다. (총 1.8억)

집 2억 vs 대출금+전세금 1.8억 안전할까요?

-2000만원 위험합니다. (일반인들 이런거 때문에 깡통전세 맞는 겁니다.)

전세금 안전한 지 계산방법

1) 집값 80% (진짜 망했을 경우 경매 최악 낙찰률 80%)

(아파트, 개별오피스텔의 경우 80%, 대형 원룸 건물 다가구인 경우 70~75% 계산)

2) 등기부등본 을구 근저당 / 12 X 10 해서 차감 (은행은 대출금 120% 근저당 잡아요)

3) 남은 돈 = 안전한 전세금의 총 합입니다.

- 집주인 진짜 망해서 -> 경매 들어가 -> 80% 낙찰되는 최악의 경우 그렇다는 뜻이에요.

(실제 1금융권 은행에서 담보대출 할 때 사용하는 인생 산수입니당)

일반인들은

근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 안 넘어서 안전하다고 생각합니다.

그런데 실제 은행은

근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 X 80% 랑 비교를 해서 안전한 지 판단합니다.

이 차이 정확하게 알고 계산을 해보세요

- 건물 시세 파악

- 건물 75~80% 곱하시구요

- 건물 융자다 차감해 보세요

- 그리고 세입자 전세금, 반전세금, 월세면 예상되는 방마다 소액임차보증금 (지방 1700만원 ~ 서울 3400만원)

다 빼서 돈이 남아야 합니다...

이거 정확하게 어떻게 계산하는지 실제 5대 은행 시중은행원이

상세하게 설명해 놓은 글 첨부해 드리니 꼭 읽어보세요.

그리구요... 다음부터는...

절대 월세 살지 마시구요.

1) 중소기업전세대출 (1억 월이자 10만원)

2) 버팀목전세대출 (1억 월이자 22만원)

3) 은행전세대출 (1억 월이자 30~35만원)

셋 중에 하나 신청해서 꼭 전세사세요. 월세 1/2로 바로 줄어듭니다.

버팀목전세대출은 학생도, 소득 없어도 대출 나와요.

국가복지대출입니다.

(집은 내가 자유롭게 선택 -> 국가에 신청만 하면 나오는 전세금)

등기부등본 근저당만 잘 보면 전세금 안전해요.

전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법

사회초년생 전세사기 당하지 않는 방법

1억 전세, 월이자 10만원, 꿈같은 복지대출 중소기업청년전세대출

버팀목전세대출 - 무조건 받아 놓고 봐야 하는 이유

본 답변은 바보아저씨의 경제이야기 시리즈 책 목차 중

"버팀목전세대출 무조건","디딤돌대출 무조건"

"취직하면 내돈 한푼없이 1억 전세 구하는 방법"

"전세사기 당하지 않는 방법, 등기부 권리분석"

책 내용을 토대로 작성되었습니다.

(자비출판 했는데 6위 경제 베스트셀러가 된 생활경제 서적)

바보아저씨의 경제이야기

2019.01.20.

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