질문
반전세 살려고하는데 안전한지 모르겠습...
비공개
조회수 194
작성일2018.12.07
반전세 살려고하는데 안전한지 모르겠습니다
원룸 계약을 하려고합니다. 2000/30 으로 하려고 하고요.
등기부등본을 떼어보았더니 근저당이 은행 두군데에 5억2천정도 잡혀있고, 실제 이 건물의 매매가는 약 10억~12억 정도인 것 같습니다. 총 15세대이구요, 주인말로는 선순위보증금은 2억정도 있다고 합니다. 빚은 1억정도 갚았다고는 하는데..
이 경우에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까요?
그리고 최우선변제에 해당하는지도 조언부탁드립니다. 지역은 수원입니다.
원룸 계약을 하려고합니다. 2000/30 으로 하려고 하고요.
등기부등본을 떼어보았더니 근저당이 은행 두군데에 5억2천정도 잡혀있고, 실제 이 건물의 매매가는 약 10억~12억 정도인 것 같습니다. 총 15세대이구요, 주인말로는 선순위보증금은 2억정도 있다고 합니다. 빚은 1억정도 갚았다고는 하는데..
이 경우에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까요?
그리고 최우선변제에 해당하는지도 조언부탁드립니다. 지역은 수원입니다.
답변자님,
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1번째 답변
대출 + 보증금의 합이 집값의 70% 전후 입니다.
아주 위험하지는 않습니다.
대출 일부 상환했다는 말은 믿으면 안됩니다. 등기부대로 판단하셔야 합니다.
근저당은 언제든지 다시 빌릴 수도 있습니다.
최우선변제에 해당됩니다. 걱정하실 필요는 없을 것 같습니다. 전입신고 확정일자만 확실히 하세요.
2018.12.07.
-
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2번째 답변
비공개 답변
수호신
바보아저씨의 경제이야기
- 건물 10~12억 사이다 (보수적으로 10억 잡을께영)
- 근저당 5.2억 있다. (은행은 4.3억 대출해주고 근저당 12% 잡은 거에영)
- 선순위 2억있다. (15가구 X 2000만원 = 3억 있다고 보수적으로 잡을께영)
계산법
1) 건물 10억 80% = 8억 하세용 (망할 경우 경매 최악 낙찰률 80%)
2) 8억 - 실대출원금 4.33억 = 3.66억 남아요
3) 세입자 2000씩 15가구 3억 있다고 가정하면요
4) 3.66억 - 3억 = +6600만원 남아여
이 건물은 안전합니다.
1) 건물 시세가 10억이 맞고
2) 세입자 총 보증금이 3억이면 안전하다는 뜻이에영!
만약 시세가 9억이면 위험할 수도 있어용.
그런데 이정도면 안전하다고 보여집니다.
집주인이 대출 갚았다 운운 이건 일단 믿지마세영
근저당 감액이 이루어져야 확실한 거에영
(대출금 갚으면서 감액 바로바로 못해서 남겨두는 걸 수도 있어요. 그렇긴 한데 보수적으로 계산해야 해영!)
본 답변은 바보아저씨의 경제이야기 시리즈
책 내용을 토대로 작성되었습니다.
(6위 경제 베스트셀러)
바보아저씨의 경제이야기
2018.12.07.
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